Гараж преткновения
Микрорайон «Северное Чертаново» построили более 30 лет назад по специальному проекту к Олимпиаде-80. Это 15 домов, в которых 5700 квартир. Для нужд жителей всего микрорайона в четырех домах были построены подземные гаражи на 2227 машино-мест. Согласно нормам тех времен: одно машино-место на три квартиры.
История вопроса
Со временем часть квартир приватизировали, гаражи по постановлению правительства Москвы перешли в собственность города. Жители тех домов, в которых размещены гаражи, несколько лет назад через суд пытались признать их общедолевой собственностью, но проиграли.
Город, как собственник, передал гаражи в хозяйственное ведение управляющей организации – ГУП ЭВАЖД, которая управляет и многоквартирными домами микрорайона. Департамент имущества предложил автовладельцам заключить договоры аренды и платить за пользование гаражами.
За 30 лет эксплуатации в гаражах ни разу не проводился капремонт. Они в любой момент могут быть признаны аварийными и не подлежащими дальнейшей эксплуатации. ГУП ЭВАЖД готово приступить к ремонту. Единст-венное но – «исторические» пользователи саботируют подписание договоров аренды. В то же время появились желающие из других домов микрорайона, которым в свое время мест не досталось. Они считают, что также имеют право на машино-места, построенные за государственный счет. В интересном положении оказалась управляющая организация: с одной стороны, она не планирует разрывать отношения с прежними пользователями, с другой, – считает их пребывание в гараже без договоров аренды незаконным.
Собственнику – и карты в руки
Эта история уже не раз была озвучена и с экранов ТВ, и в Интернете. Активисты микрорайона обратились за помощью к единороссам – на одном из заседаний Социально-консервативного клуба партии «Единая Россия». По мнению жителей, город несправедливо поступил с пользователями подземных гаражей, предложив заключить договора аренды. Они считают, что если гаражи расположены в их домах, то и принадлежать должны именно им.
Свои мнения на сей счет высказали члены клуба. Председатель Комитета по собственности Госдумы Виктор Плескачевский:
– В этой ситуации я даже не вижу конфликта. В данном случае есть собственник гаражей – город. Соответственно, распоряжение данным имуществом – по желанию собственника. Заключение договора аренды – обязательно. Управляющая компания – ГУП ЭВАЖД лишь выполняет волю собственника, который ее нанял.
Депутат Госдумы, член Комитета по собственности Екатерина Семенова также считает, что собственник имеет право распоряжаться своим имуществом: заключать договоры аренды с теми физическими лицами и организациями, которые предлагают более выгодные ставки и условия аренды.
Московский департамент имущества принял (насколько это возможно) сторону «исторических» пользователей гаражей, предложив им первоочередное право на заключение договоров аренды. Жителям необходимо определиться: если машино-место нужно – значит, стоит этим правом воспользоваться.
Гендиректор Национального объединения саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью Дмитрий Назаров:
– ГУП ЭВАЖД должна выполнять принятые на себя обязательства по заключенным договорам управления перед каждым из собственников жилого комплекса – обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Гаражи не являются общим имуществом, поэтому у управляющей организации не возникает обязанности перед жителями по их содержанию. Однако такая обязанность возникает у ГУП ЭВАЖД перед городом как собственником переданных в управление гаражей. Если жители и в дальнейшем будут отказываться от подписания договоров аренды, считаю, что, со стороны управляющей организации будет правильным запретить им использовать машино-места.
Гендиректор общероссийской общественной организации «Российская жилищная федерация», доцент, почетный работник ЖКХ России Герман Ломтев:
– В свое время мы разбирали похожий конфликт с красным уголком в одном из московских домов. По этому поводу даже проводилось специальное заседание столичного правительства. Эксперты, юристы дали однозначное разъяснение: такие помещения должны быть в собственности города. Изначально они строились, создавались или выделялись для пользования всеми жителями, причем не какого-то конкретного дома, а, как правило, нескольких домов или целого микрорайона. Логика в следующем: дома, в которых были спорные красные уголки, как и дома в Северном Чертанове – не кооперативные. Те люди, которые пожелали стать собственниками – уже реализовали свое право и бесплатно приватизировали квартиры.
Тогда возникает вопрос: почему владельцами красных уголков или, как в данном примере, – гаражей должны стать жители «избранных», а не всех некооперативных домов? Где справедливость? Одним – повезло. Другим – нет, в их домах не были созданы такие помещения.
И красные уголки, и гаражи в Северном Чертанове создавались на деньги государства, для комфорта и удобства жителей нескольких домов и даже целого микрорайона. Поэтому такие помещения однозначно должны принадлежать городу.
То, что осталось за кадром
При всем том ситуация в Северном Чертанове не так проста, как кажется на первый взгляд. Рассудив, чьи же все-таки гаражи (конечно же, города!), эксперты решили, что проблемы вроде и нет. Так отчего же жители продолжают сражаться за них?
Да, гаражный комплекс зарегистрирован как собственность Москвы. На основании распоряжения Департамента имущества передан ГУП ЭВАЖД на праве хозяйственного ведения. Но по документам БТИ гаражи отнесены к четырем конкретным домам и их корпусам. А руководство ГУП считает, что имущество гаражного комплекса является отдельным самостоятельным строением: с отдельным входом с улицы и со своим инженерным оборудованием и коммуникациями. А потому просит префекта «в целях сохранения гаражного пространства как обособленного объекта в собственности города Москвы и во избежание правовых оснований для претензий третьих лиц» дать поручение ТБТИ «Южное» о выделении гаражного комплекса в отдельное строение с предоставлением собственного адреса.
В августе прошлого года в пяти домах (гаражи построены в четырех из них) зарегистрировано ТСЖ «Северное Чертаново». При заочном голосовании собственников помещений по созданию товарищества ГУ ИС района проголосовал долей имущества города в виде гаражного пространства.
Префектура ЮАО провела работу по описанию общего имущества домов. Состав и перечень утвержден распоряжением префекта, в состав нежилых помещений включен и гаражный комплекс. На требование активистов – не допустить отделения подземных гаражей от жилых домов, глава управы района Чертаново Северное подтвердил:
– Подземные гаражи являются неотъемлемой частью многоквартирного дома.
Жители сочли действия ГУП ЭВАЖД противозаконными, цель которых – отчуждение неотделимых частей зданий.
Параллельно гаражному развивался и другой конфликт между жителями и ГУП. Как только ТСЖ «Северное Чертаново» приступило к работе, бывшая управляющая организация (ГУП ЭВАЖД) начала кампанию по его развалу. Были сформированы группы агитаторов, развязана кампания против избранного руководства товарищества, инициированы однотипные иски граждан, избравших своим доверенным лицом представителя от ГУП ЭВАЖД.
Председатель правления ТСЖ Н. Зачинская:
– Руководство ГУПа неоднократно предпринимало попытки вывести гаражи из состава домов. Находящиеся в управлении и эксплуатации этой организации гаражные пространства доведены до аварийного состояния. При этом ГУП исправно получает от жителей деньги на их эксплуатацию. Стоимость эксплуатации одного парковочного места составляла 2300 руб. в месяц. Однако в июне 2010-го руководство компании заявило о необходимости (независимо от сроков окончания предыдущих договоров) подписать договоры в новой форме и по новой цене – в 2,5 раза выше предыдущей. Теперь одно машино-место стоит 6200 рублей, и заключать нужно не один, а два договора: на коммунальные услуги – 2600 руб. в месяц и на аренду – около 3600 руб. в месяц.
Это решение и вызвало возмущение жителей: ГУП ЭВАЖД хочет бесконтрольно использовать городскую собственность в своих интересах, выворачивая их карманы.
В конце 2009-го руководство компании провело собрание автовладельцев, на котором предприняло попытку навязать жителям создание «гаражного актива» из членов «общественного совета», который никто из жителей микрорайона не выбирал и не уполномочивал представлять свои интересы. Однако возмущенные автовладельцы собрание прекратили – без принятия каких-либо решений. Кроме того, потребовали от ГУП представить отчет по расходу денежных средств за 2008–2009 годы «в связи с ненадлежащей эксплуатацией и аварийным состоянием помещений гаражей».
Вместо послесловия
На специально созванном совещании в управе района поднимался вопрос и о странностях предлагаемого к подписанию договора, где «исполнитель (ГУП ЭВАЖД) имеет право, а заказчик (житель) – только обязан». И о несопоставимости цен: на содержание квартиры порядка 74 кв. метров – примерно 4500 (рублей) в месяц с коммунальными платежами и за машино-место площадью 14,4 кв. метра – 6391 рубль. И о том, почему цена не обоснована и установлена без согласования с заинтересованными лицами. И о том, почему собранные с жителей деньги за аренду пойдут не напрямую в казну города, а на расчетный счет ГУПа. И только 60% этой суммы компания намерена тратить на недоремонт прошлых лет.
Словом, вряд ли стороны смогут договориться, и конфликт, скорее всего, затянется надолго. В связи с этим – вопросы к Департаменту имущества Москвы. Город изначально строил гаражи для жителей, для их удобства, но не для получения прибыли с них. Почему сейчас коммерческая выгода ставится выше интересов москвичей?
ТСЖ «Северное Чертаново» – точно такая же управляющая компания, как и ГУП ЭВАЖД, разве что некоммерческая, не ставящая своей целью извлечение прибыли. Почему бы не передать в хозяйственное ведение гаражи именно товариществу, правлению которого жители доверяют, а не сторонней коммерческой структуре, к тому же отлученной людьми от управления этими домами? Пусть с обременениями, скажем, по выделению квот на машино-места для автовладельцев других домов микрорайона, не вошедших в ТСЖ, с обязательствами по капремонту, по отчислениям фиксированной доли платежей в казну города за аренду. Или товарищество ростом не вышло?