Единый налог на недвижимость: варианты для бедных и богатых
О введении единого налога на недвижимость говорят все чаще. Предполагается, что он должен заменить налоги на имущество физических лиц и на землю. В каком размере будет взиматься объединенный налог, пока не совсем ясно. И эта неопределенность пугает не только владельцев роскошных особняков, но и граждан, живущих в стандартных квартирах.
Впрочем, законодатели успокаивают: тем, кто владеет недвижимостью экономкласса, то есть небольшими квартирами и домами, нововведения бояться не стоит. Пусть беспокоятся те, у кого много недвижимости, у кого солидные земельные наделы, а также те, кто живет в домах класса бизнес и элит. Именно за счет этих категорий граждан и планируется увеличить поступления в местные бюджеты. По замыслу законодателей новый налог должен лечь на плечи богатых.
Правда, я знаю некоторые семьи, имеющие в собственности по две небольшие квартирки, которые всерьез подумывают, не продать ли одну из них уже сейчас, не дожидаясь 2013 года. В основном одна из квартир у этих собственников инвестиционная, то есть купленная когда-то для вложения средств. У кого-то «лишняя» жилплощадь получена по наследству. Как правило, такие квартиры сдают. Собственники получают небольшой, с точки зрения процентов от инвестиций, но стабильный доход.
Эта категория москвичей опасается: вдруг новый налог окажется столь ощутимым, что содержание второй квартиры станет просто убыточным. А если так, то через два года на рынок хлынет недвижимость собственников, которые просто не смогут платить вместе со все увеличивающимися коммунальными платежами еще и солидный налог на недвижимость. Число предложений на жилищном рынке вырастет в разы, а значит, цены упадут. Не лучше ли продать сейчас, а деньги вложить в надежный банк, чтобы получать проценты?
Многодетные семьи, живущие в больших домах, построенных на солидных участках, тоже опасаются введения налога, о котором идет речь. Не спокойны и пенсионеры. Когда-то некоторые из них владели домиком в деревне. Но дети помогли построить просторный кирпичный дом. И почувствовали чьи-то старенькие папа и мама (собственники) себя кум королю. Но справедливо ли обложить высоким налогом их собственность?
Все, что не движется
На одной из пресс-конференций заместитель председателя комитета по бюджету и налогам Госдумы РФ Александр Коган рассказал о том, для чего вводится новый налог и к каким последствиям он должен привести.
Нужен он, естественно, для пополнения местных бюджетов. Для того, скажем, чтобы у местных властей были средства на обустройство территорий, проведение ремонтов в подъездах и т. д. Есть и еще причины, подталкивающие к введению единого налога. Одна из них – несправедливая оценочная стоимость объектов недвижимости. Сейчас налог на имущество физических лиц рассчитывают исходя из инвентаризационной оценки квартиры. Проводится же эта оценка по давно устаревшей методике. Оценка БТИ не имеет ничего общего с рыночной стоимостью имущества.
Сегодня налог на дом с участком в пригороде областного центра или в Подмосковье не сильно отличается от налога на квартиру экономкласса. Например, за небольшую «двушку» человек платит 500–700 рублей. За дом площадью 350–500 кв. метров, возведенный на земельном участке в 10–15 соток, – 700–1500 рублей.
Перед тем как будет введен единый налог на недвижимость, каждый объект, участок, квартира пройдут оценку по рыночной стоимости. Сегодня действующим законодательством предусмотрены три вида оценки. Первая – инвентаризационная (по БТИ). Вторая – рыночная (она применяется, например, при оценке недвижимости, которую банк берет в залог). Третья – при подаче бухгалтерской отчетности. С точки зрения законодателей, это неправильно. Оценка всего, что не движется, должна быть одна – рыночная.
Разработчики закона считают, что налоговая нагрузка на владельца жилья экономкласса должна остаться либо на прежнем уровне, либо вырасти незначительно. Но те, кто имеет квартиры и дома, которые можно отнести к бизнес – или элит-классу, должны платить налог в разы больше, чем владельцы скромного жилья.
Не стоит опасаться увеличения налога прежде всего тем, кто живет в многоквартирных домах экономкласса. А таких людей по стране сегодня 80%.
Давайте сформулируем
Существует несколько предложений. Министерство финансов поручило Министерству экономического развития до 2013 года подготовить предложения по методикам расчета нового налога. Эти предложения сегодня пока только обсуждаются.
Одна из идей состоит в о том, что налог должен быть рассчитан исходя из массовой оценки недвижимости по рыночной стоимости. Также сторонники этой схемы предлагают, наконец, определить, что же такое с точки зрения налогообложения жилье экономкласса, как в многоквартирных, так и в индивидуальных домах. Вообще должны быть выработаны требования к каждому классу жилья: эконом, бизнес, элит. Для каждой категории должен быть свой поправочный коэффициент при расчете ставки налога. Необходимо обозначить и диапазон, в рамках которого муниципальные образования могли бы устанавливать свой поправочный коэффициент. Для бизнес-класса он должен быть выше, чем для стандартного жилья, и еще выше для домов и квартир класса премиум. Ставка налога на жилье экономкласса должна в сотни раз отличаться от ставки налога на жилье элит-класса. То есть первая точка зрения: налог должен быть дифференцирован.
Вторую схему налогообложения предлагает Минэкономразвития. Рекомендуется ввести натуральные вычеты. Например, в виде шести соток на участке и 55 кв. метров в квартире. Например, если человек владеет квартирой 70 метров, то заплатит налог только с 15. А за 55 «квадратов» ставка будет ноль. То же самое с землей. За участок в десять соток с учетом натурального вычета придется заплатить налог лишь за четыре. Если участок 25 соток, оплате подлежат 19.
По мнению А. Когана, самое узкое место в программе Минрегионразвития – определение рыночной стоимости кв. метра. Ведь оценка Минрегионразвития не везде соответствует рыночной. Например, в столице и области она ниже рыночной почти в два раза. Метр в столице оценивается Министерством регионального развития примерно в 70 000 рублей. Реально он стоит 130 000–140 000.
Минрегионразвития предлагает еще один вариант вычетов для владельцев недвижимости экономкласса. Это денежные вычеты на каждую квартиру и земельный участок. Если пройдет такой вариант, то вся недвижимость дешевле 3 000 000 рублей будет облагаться нулевым налогом.
Столица и провинция
По сравнению с провинцией в столице любое жилье стоит дорого. Поэтому в денежном выражении самый что ни на есть экономкласс (однокомнатная хрущевка на первом этаже) в столице может оказаться в разряде бизнес или даже элит в регионах. Поэтому законодатели предлагают при делении на классы отойти от стоимости имущества и использовать другие показатели.
Например, к экономклассу относить квартиры площадью до 100 кв. м., от 100 до 150 – к бизнес, свыше – к элит премиум. Для небольших квартир должны действовать понижающие коэффициенты, для всех остальных – повышающие. Так же и для домов. Если владеешь маленьким домиком площадью до 100 кв. метров, то такой домик относится к экономклассу. От 100 до 250 или 300 – бизнес, все, что свыше, – элит.
К слову, законодатели успокаивают собственников небольших квартир в центре. Если их жилье будет относиться к категории эконом, а таких большинство, то на них станет распространяться понижающий коэффициент. А значит, разница в налоге между недвижимостью, расположенной в центре и на окраинах, будет незначительной.
Введение налога на недвижимость потребует внесения изменений не только в Налоговый, но и в Градостроительный, а также Жилищный кодексы, в законодательство, касающееся оценочной деятельности.
Больная для многих тема: если человек владеет несколькими квартирами, то какой налог должен платить он? В варианте Министерства экономического развития предлагается такое решение: если у гражданина несколько квартир, то он имеет право на вычет только один раз и за одну квартиру.
Где не ступала нога человека
Повторю еще раз: идея введения единого налога на недвижимость состоит прежде всего в том, чтобы основную финансовую нагрузку возложить на тех, кто имеет большие квартиры и большие дома.
– Сегодня собственник, владеющий домом площадью 700 кв. метров, платит налог на несколько сотен рублей больше, чем тот, кто живет в доме площадью 300 метров, – подытожил Александр Коган. – Проводился опрос для собственников таких домов. Им задавали вопрос: как часто они используют то или иное помещение в своем огромном доме. Оказалось, что есть комнаты, в которые многие собственники не заглядывают больше года. Мы хотим создать систему, когда люди задумаются, целесообразно ли содержать большие квартиры и дома, прежде всего с точки зрения уплаты налогов.