18 июня 2012-го наступит час «Х»
Всю ответственность за состояние дома Жилищный кодекс возлагает на собственников. Но как их организовать, привлечь к участию в жизни дома, если там нет ТСЖ или ЖСК? Недавние поправки в ЖК РФ дают ответ на этот вопрос: необходимо создавать новый орган – совет дома. О том, какова его суть, возможности и полномочия, в беседе с корреспондентом «КР» рассказывает Виталий Акимкин, начальник Управления по координации деятельности ТСЖ и организаций самоуправления в многоквартирных домах Департамента ЖКХиБ.
Большевики и меньшевики
– Виталий Васильевич, сколько все-таки в Москве жилищных объединений? Все время называют разные цифры… И уж кстати: каково соотношение собственников и нанимателей?
– Сейчас объединения собственников существуют примерно в 12 300 многоквартирных домах, а всего таких домов 31 500. Сюда не относятся дома частные, общежития, непригодные для жилья – именно их учет приводил к путанице. В 10 тысячах МКД (цифра округленная) созданы товарищества, в остальных – жилищные кооперативы. Следовательно, новый орган управления должен появиться в 18 500 домах. Исключение составляют жилые здания, состоящие из четырех и менее квартир, а также дома со стопроцентной собственностью города – в них создание советов не предусмотрено. Но таких жилых зданий немного.
Соотношение собственников и нанимателей в городе – 85 к 15.
– Что-то вроде большевиков и меньшевиков… Собственники (если не считать жилищные кооперативы) стали появляться в домах более 20 лет назад: люди покупали квартиры, приватизировали их. А объединения возникли заметно позже. Как в те времена, будучи разрозненными, они могли нести ответственность за обслуживание дома? В чем это выражалось?
– Права и обязанности собственников – что в домах, где есть ТСЖ, что в тех, где их нет – в принципе одинаковы. Но там, где нет ни товарищества, ни кооператива, осуществлять самоуправление сложнее и оно не так эффективно.
Вот типичная для города ситуация: требуется выбрать управляющую организацию. Дело ответственное. Это и качество обслуживания, и контроль над ним, и плата за работу. Для этого нужно созвать общее собрание, обсудить договор управления.
Затем каждый собственник должен заключить с этой организацией договор. Каждый! Но во-первых, пойди собери собрание… Организаторы проведут большую и трудную подготовительную работу, а люди не придут. А во-вторых, и договор не захотят заключать, и нести ответственность за состояние дома: «Достаточно того, что я плачу, никаких бумаг подписывать не буду!»
– Но если все-таки заключили договор.
– И что с того? Когда нет объединения, как люди могут проследить за качеством содержания дома и взыскать за нанесение ущерба? Как они проверят, правильно ли начисляются деньги? Не пойдет же каждый владелец квартиры к управленцам требовать отчета. А управляющие компании по понятным причинам и не настаивают на этом.
Так что договор, даже если он заключен, останется пустой формальностью. Прибавлю к этому, что и протоколы общего собрания порой фальсифицировались: по отчетам такие собрания были, на деле – нет. Это показали проверки Департамента ЖКХиБ, которые он проводил.
– Пока мы говорим лишь о собственниках, но ведь в доме есть и наниматели. Их-то спрашивают?
– К великому сожалению, в Жилищном кодексе о правах нанимателей ничего не сказано. Будто их нет. Как, в какой форме они могут выражать свое мнение? Об этом ни слова.
По идее их интересы должен представлять ГУ ИС, ему делегирует свои полномочия город-собственник, но присутствие работников инженерной службы на собрании, проводимом по инициативе собственников, – редкость.
Что может совет дома?
– Итак, в доме, где нет объединений, полномочия по принятию решений передаются новому органу – совету дома. Мы еще вернемся к его правам и обязанностям, а пока вопрос такой: насколько легитимен этот орган? Еще во время обсуждения поправок в ЖК РФ высказывались мнения: в кодексе предусмотрены только три формы управления домом. Это что – четвертый? Орган явно не конституционный. Ваше мнение?
– Не могу с этим согласиться. Орган вполне легитимный. Вообще совет многоквартирного дома нельзя рассматривать как орган управления, он ближе к некоммерческому объединению, в котором нет членства. Его прототип – домком.
Совет нигде не регистрируется, он не имеет расчетного счета. И не управляет домом. Органом управления согласно ст. 44 ЖК РФ является общее собрание собственников.
Совет – это некоммерческое объединение активных граждан, озабоченных судьбой своего жилища. Совет помогает содержать дом в надлежащем порядке, предлагает для этого соответствующие меры, контролирует деятельность управляющей организации.
– Контроль не может осуществляться в виде благих пожеланий, он предполагает какие-то оргвыводы. Получается, что совет – это не только общественная организация, какими были домкомы, а орган, имеющий полномочия и реально влияющий на работу управляющей и подрядной организаций. Но как это совместить?
– Не преуменьшайте роль общественного объединения вообще. По федеральному закону о них, принятом еще в 1995 году, есть такие формы объединений, которые имеют полное право представлять интересы определенных групп граждан во властных структурах и действовать с пользой для них. К ним относится совет дома.
Его права и обязанности определены новыми поправками в ЖК РФ, перечислены в ст. 161.1, в которой так и сказано, что совет осуществляет контроль деятельности по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества, качества коммунальных услуг. Это коллегиальный орган, который не упраздняет и не замещает общее собрание собственников помещений, но помогает ему принимать решения.
С момента избрания собственниками совета (что должно быть зафиксировано в протоколе общего собрания) он реально может осуществлять такой контроль и влиять на работу всех служб, закрепленных за домом.
– Самозваная, пусть и избранная собственниками служба… У нее ведь нет государственной регистрации. Приходят ее представители к управляющему и говорят: «Нам не нравится ваша работа!» Так он их и послушает. Вот вы вспомнили домкомы. Но ЖК РФ о них даже не упоминает, их нет в гражданском законодательстве. И хотя они не везде исчезли, с ними не считаются. Не постигнет ли похожая судьба советы домкомов?
– Советы будут гораздо более авторитетным и действенным органом, нежели домовые комитеты. Напомню: в советские времена единственным законодательным документом, который упоминает домкомы, стало постановление Совнаркома СССР и ВЦПС от 1967 года. Больше по этому поводу ничего не было.
Постановление московского правительства от 21.09.2004 №651-ПП «О домовых комитетах», возвращающее их, приняли, что называется, от безысходности: надо было что-то противопоставить таким «трудновоспитуемым» организациям, как ДЕЗы. Полноценно проконтролировать их органы исполнительной власти не могли. Тогда они призвали жильцов.
Что же касается советов домов, то они вводятся Жилищным кодексом. Законность их не подлежит сомнению.
– Полномочия тоже?
– Конечно. Но необходим механизм реализации этих полномочий. Готовится проект постановления столичного правительства, которое как раз и расставит точки над i. В частности, согласно проекту постановления, будет введена учетная регистрация советов. Этим займутся районные управы, они создадут соответствующую базу данных. У председателя совета и его членов появятся удостоверения с печатью и подписью главы управы. С этим придется считаться.
– Представим ситуацию: во дворе долгое время стоит бесхозная полуразобранная машина, в которой частенько ночуют бомжи. Но никому до этого нет дела. Или: заброшенная, замусоренная детская площадка, малышам негде играть. А там собираются сделать стоянку. Или: давно не ремонтированы подъезды, дверь не закрывается, темно, стены исписаны. Может ли помочь совет?
– Безусловно. Рабочее название готовящегося постановления: «О содействии собственникам в создании и деятельности советов многоквартирных домов».
Кроме учетной регистрации, оно обяжет префектуры, районные управы, другие административные организации учитывать мнение советов и оказывать им максимальную помощь.
Есть и другие пункты. Совет будет участвовать в приемке всех видов работ, проводимых в доме, связанных с его эксплуатацией и ремонтом, а также работ по благоустройству придомовой территории. Будут составляться соответствующие акты, и без подписи председателя совета работа считается не принятой. Деньги исполнителям не перечислят.
– Но тут уже хочется встать на защиту подрядных организаций: а вдруг люди потребуют невозможного? К примеру, заявят: «Нужно заменить окна на стеклопакеты, не сделаете – не подпишем!» Ведь жильцы разные, готовности к самоуправлению у многих еще нет, часто бывает, что ими руководят иждивенческие настроения. А то еще председатель совета потребует провести какие-то ремонтные работы в моей квартире и за мой счет. Как тогда?
– В случае возникновения разногласий решение останется за районной управой. Именно с этой целью при ней будет создана согласительная комиссия, которая начнет рассматривать конфликты, возникающие между исполнителями и жильцами. Окончательное решение останется за главой управы.
Но вы правы: от коллективного эгоизма жильцы еще не избавились. Им предстоит осваивать азы деловой жилищной науки, учиться грамотно контролировать проводимые в доме работы и обоснованно предъявлять претензии.
Собственник даст доверенность
– Какие еще полномочия будут у совета дома?
– Выбор управляющей организации. Собственники, как я говорил, и раньше могли это делать, но там, где нет жилищных объединений, выявить мнение каждого затруднительно. Теперь же по доверенностям, которые они выдадут председателю совета (а то, что это должен быть человек знающий, болеющий за дом, ясно по определению), он будет обладать правом заключения договора с управляющей организацией.
Это отменит сложную и трудоемкую про-цедуру заключения договоров с каждым собственником. Ведь порой в одной квартире живут по два-три собственника, а если учесть, что в среднем московском доме 150 квартир, представляете, сколько надо таких документов? Теперь же будет достаточно одной подписи.
– Скольких собственников может представлять председатель?
– Да хоть весь дом – столько, сколько у него будет доверенностей. Составляются они в простой письменной форме (т. е. не нотариальной и не удостоверяемой управляющей организацией), но во избежание недоразумений и подтасовок такую доверенность можно заверить по месту работы жильца.
Здесь, кстати, нет ничего нового. Практика, по сути, известная многим ТСЖ и ЖСК, когда те собственники, которые не могут присутствовать на собраниях, дают доверенность другим лицам, например, соседям. Но все это, конечно, не значит, что собственники перекладывают на плечи председателя совета все свои права и обязанности. Они все так же будут нести ответственность за состояние общего имущества.
– Иными словами, общее собрание собственников по-прежнему остается главным органом управления?
– Именно так. Совет дома – это коллегиальный орган (вроде правления ТСЖ), который, не принимая самостоятельных решений, как раз и должен выполнять волю общего собрания. Готовить вопросы к такому собранию – самые животрепещущие для дома, контролировать, как уже было сказано, качество оказываемых услуг, анализировать предложения управляющих организаций. Предлагать, какие работы надо заказать, а какие подождут – с последующим представлением такого анализа общему собранию.
Не ДЕЗ либо другая управляющая организация, и не районная управа – все решают сами собственники.
– По сути, совет во многих своих проявлениях повторяет ТСЖ. Это как бы преддверие ТСЖ. Так?
– Конечно. Пока многие дома не решаются на создание товариществ. Но так или иначе, они должны появиться во всех домах. Ведь никто не отменял фундаментального положения ЖК РФ о том, что отвечать за состояние дома, его обслуживание должны сами собственники. Совет дома – это, по сути, инкубатор, который готовит дом к полномасштабному, эффективному самоуправлению.
…И никакой «липы»
– Теперь перейдем к практической стороне вопроса. Как сформировать совет дома? Будет ли он представлять интересы всех жильцов? На какой срок выбирается?
– На два года, если общее собрание не установит иной срок. Потом его состав может обновляться либо подтверждаться.
Каков он должен быть? Как минимум представитель должен быть от каждого подъезда. Если дом многоэтажный – может быть и больше, с 1 по 10 – один человек, с 11 по 20 еще один. Больше того. Если это башня с одним подъездом, то могут быть представители от каждых 2–3 этажей. Понятно, что общее число членов должно быть нечетным – если выносятся вопросы, касающиеся интересов всего дома, голосование должно быть правомочным. Кроме того, в доме могут создаваться профильные комиссии: по проверке проектов договоров с различными организациями, по техническим вопросам, озеленению, начислению коммунальных платежей и другие. Наверняка среди собственников найдутся компетентные люди, хорошо разбирающиеся в том или ином вопросе.
– Положено ли какое-то вознаграждение за работу в совете?
– Пока нет. Но в готовящемся постановлении московского правительства предусмотрено, что на членов совета будут распространяться льготы при плате за содержание общего имущества – так же, как это делалось и делается в домкомах.
– Снова хочу вернуться к нанимателям. А они-то могут входить в совет?
– К сожалению, нет, только собственники. Считаю это серьезным упущением законодателя. Ладно, когда речь идет о создании ТСЖ – тогда голосуют только собственники. Но если обсуждаются интересы всего дома, как не спросить нанимателей? Они ведь тоже живут в доме.
В том, что акцент делается только на собственников, есть еще и другая опасность. Я имею в виду собственников нежилых помещений. Ведь они не живут в доме, какое им дело до его бед, проблем? Тем не менее иногда они занимают более половины площадей дома – такие примеры в Москве есть. И при этом у них свои интересы, порой противоречащие интересам жильцов. Их что, тоже вводить в совет? Чтобы они диктовали свои условия? Данный вопрос Кодексом не отрегулирован, и это очень тревожно.
– Будете исправлять положение?
– Думаю, что правительство Москвы внесет предложение о поправках в Жилищный кодекс. Ведь ясно, что ГУ ИС (как собственник городских помещений) не будет участвовать в работе совета, в него должны входить исключительно жильцы. В том числе – и наниматели. Лишь те, кто живет в доме, должны принимать решения, связанные с его судьбой.
– Совет дома как переходный вариант, ступенька к будущему ТСЖ необходим – это понятно. Но вы ведь знаете инерцию наших жильцов – жили без него, проживем и дальше. Вы уверены, что советы появятся во всех 18 с лишним тысячах домов?
– Никто не будет заставлять и неволить жителей. Но пусть они знают последствия. Если в течение года со дня введения в действие поправок в Жилищный кодекс РФ решение о создании совета не будет принято самими собственниками – а час «Х» наступит 18 июня 2012 года, – то органы исполнительной власти (управы) обязаны будут сами инициировать собрание по созданию такого совета. Либо – сразу ТСЖ.
В доме, где живут собственники, других хозяев нет: это они сами.
– И тогда уже никто не скажет: мол, это «липовые» ТСЖ, они созданы не жильцами, а властями.
– Именно так. Все будет сделано по закону. Ведь никто не отменял фундаментального положения Жилищного кодекса: ответственность за состояние и содержание дома должны нести сами собственники жилых помещений. Не хотят создавать – вынуждены будем принудить. Другого пути нет.