23:30:44
11 апреля 2021 г.

Пятиэтажка среди укропа

Рынок недвижимостиСегодня объявления о продаже недорогих квартир в малоэтажных домах не такая уж и редкость. Подобные предложения процентов на 10% дешевле. Вроде бы все здесь в порядке: и дом уже построен, и покупатели соседних квартир вот уже и ремонт затеяли… Все так, да не совсем. Ведь, как правило, самые недорогие трех-пятиэтажки на 10–20 квартир возводятся на землях садовых товариществ. О подводных камнях при покупке такой недвижимости мы беседуем с адвокатом Еленой Ждановой.

Дома вне закона?

– Лично прозвонила несколько таких вариантов неподалеку от Одинцова и Видного. Продавцы квартир в строящихся домах меня заверили: возведение жилья на землях СНТ (садовое некоммерческое товарищество – ред.) не противоречит законодательству. Право собственности обязаны зарегистрировать, и ничего опасного в подобной покупке нет. Так ли это?

– Все дело в том, что 29 апреля 2010 года совместно пленумом Верховного суда Российской Федерации и Высшим арбитражным судом было принято Постановление № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных защитой права собственности и других вещных прав» с разъяснениями по вопросам судебной практики, связанным с недвижимостью. Один из разделов Постановления посвящен проблемам сноса незаконно возведенных домов.

– Считаются ли незаконно возведенными многоквартирные дома, построенные на землях садовых товариществ?

– Постановление разрешает снос домов, построенных на земельных участках, отведенных под садоводство и огородничество без предоставления жилья взамен сносимого. Судебные споры в судах первой инстанции решались не в пользу людей, купивших жилье в таких домах. Местные власти доказывают, что строительством многоквартирного дома в дачном кооперативе нарушены права соседей. Ведь в уставе садового товарищества прописана этажность и максимальная площадь застройки. Где два, где три этажа. Естественно, что пятиэтажка на шести сотках не радует соседей, которые выращивают на грядках морковку с капустой. Ведь многоквартирный дом – это и потребление дополнительных мощностей, и обилие машин, и нарушение дачного покоя. Плюс местная администрация доказывает, что нарушены и градостроительные нормы. К тому же апеллирует к постановлению Пленума, где сказано, что даже регистрация прав собственности и проживание в такой квартире не лишает суд возможности признать дом самовольно построенным.

То есть какими бы ни были жизненные ситуации людей, купивших квартиры, вынося решение о сносе незаконно построенного дома, суд их не учитывает. А ведь у кого-то эта квартира – единственное жилье. Кто-кто продал меньшее жилье, чтобы купить большее, рассчитывая поселиться в экологически чистом районе Подмосковья. Так люди остаются буквально на улице. Ведь в постановлении ясно сказано, что даже регистрация прав собственности не означает, что дом не может быть признан самовольно возведенным и не будет вынесено решение о его сносе.

Категория – вещь упрямая

– Неужели всех купивших квартиры в домах, построенных на землях СНТ, ждет выселение и снос дома?

– Прецеденты созданы. Прежде всего, рассматривая подобные дела, суд смотрит, на земле какой категории возведен дом. Земли СНТ не предназначены для строительства на них многоквартирных домов. Другое дело, если местная администрация в интересах людей, купивших квартиру в построенном доме, может изменить земельную категорию. Но чаще всего на это никто не идет. Да и соседям из садового товарищества многоэтажка, выросшая рядом с их домиками, явно не по душе. Как правило, в суд вызывается председатель товарищества, у него потребуют документы, в которых общим собранием определено, какая площадь и этажность застройки допустима. Применяется ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Если установлены нарушения, то выносится решение о сносе многоэтажного дома.

О психологии и прочем

– Как люди решаются на покупку квартир при подобных сомнительных обстоятельст-вах? И если вынесено судебное решение о сносе дома, какие шаги может предпринять человек, купивший такую квартиру?

– С подобными проблемами ко мне обратились несколько человек. Жизненные ситуации у всех похожи. Как правило, на такую покупку решаются люди в возрасте за 50. Обращаются в риелторскую компанию, когда им надо продать свое жилье и подобрать что-нибудь поменьше, подешевле. Бывает, пенсионеры переезжают в Подмосковье из другого региона, продав там свою недвижимость. На столичном рынке они плохо ориентируются. Риелторская компания предлагает им этот вариант. Квартира чуть дешевле, чем в среднем по рынку, потому что построена на земле садового товарищества. Но людей привлекает то, что дом построен, кое-где люди начали ремонт. Вот и создается впечатление, что все происходит в рамках закона. Ведь другие – вполне благополучные и состоятельные люди – поверили. Почему бы и мне не поверить? Ну и что, что садовое товарищество? Риелторы объясняют, что целевое назначение земли можно потом и поменять.

Люди видят, что по документам им предлагают не квартиру, а долю. Так как это СНТ, то продается не квартира, а доля в построенном доме. Так, например, двадцатиквартирный дом. Каждый сособственник владеет одной двадцатой долей. И риелторы, и застройщики убеждают покупателей, что в этой схеме нет ничего противозаконного. Люди верят и… выкладывают деньги. А дальше начинаются проблемы.

– С покупателями понятно, но почему строительные компании готовы строить на землях СНТ?

– Их тоже можно понять. В рамках дачной амнистии на 6 сотках построить дом намного проще, чем в других случаях. Надо купить земельный участок соответствующего назначения, плюс при строительстве многоквартирного дома должна быть в порядке вся техническая документация по объекту. Плюс строительство в СНТ обходится еще и намного дешевле.

Обратной дороги нет

– Так какие перспективы у покупателей? Можно ли, если не квартиру получить, то хотя бы деньги вернуть?

– По гражданскому законодательству, если недвижимость самовольно возведена, то ею нельзя пользоваться, распоряжаться, придется только сносить. Иски к продавцу предъявить можно, но если продавец не строил этот объект, а просто перепродал, то он не отвечает за убытки. Найти концы бывает сложно, а получить деньги еще сложнее. Причем проблемы возникают как у покупателей, успевших зарегистрировать право собственности, так и у тех, кто заключил только предварительный договор купли-продажи.

Знаю людей, которые прошли регистрацию, зарегистрировали собственность на долю в доме, который построен в садоводческом товариществе. Одновременно они стали и сособственниками участка. Сделали ремонт, въехали и жили в доме, пока на них буквально не обрушилось решение суда о признании дома незаконно возведенным и о его сносе. Выход один. При покупке квартиры в малоэтажном доме быть внимательнее и обращать внимание, на каких землях возводится дом.

Держать ухо востро

– Многие инвесторы развивают малоэтажное строительство и работают по вполне легальным схемам. Как распознать, что с квартирой, в строительство которой вложил деньги, могут возникнуть проблемы?

– Во-первых, надо всегда обращать внимание, на землях какой категории возводится дом. Все-таки это должна быть земля для индивидуальной жилищной застройки, земля поселения. Если это земли садовых товариществ, то это должно насторожить. Постройка на земле сельхозназначения сегодня допускается. Но что будет завтра с недвижимостью, возведенной на землях этой категории, – неизвестно. Во-вторых, смотреть, в чьей собст-венности находится земля. Должно быть распоряжение местной администрации о предоставлении ее одному из соинвесторов. Если она предоставляется одному человеку, а строит другой, надо прослеживать цепочку. Кем тот, кто строит, приходится тому, в чьей собственности земля? Какие между ними существуют договорные отношения?

В-третьих, я обязательно обратила бы внимание на застройщика. Из каких материалов строят? На рынке малоэтажного строительст-ва много компаний, которые землю смогли получить законным путем, но строят первый раз. И необходимый надзор за их объектами не осуществляется. И покупатели сталкиваются с ситуацией, когда въезжают в малоквартирный дом и, например, идеально слышат все, что происходит у соседей. Одни мои клиенты благополучно прошли этап покупки квартиры в малоэтажном доме. Устраивало все: расположение, экология, но жить в доме оказалось невозможно, потому что слышали, что делается у соседей, по всему стояку. Когда строят крупные застройщики, то у них есть техническая документация на будущий объект. И строительные экспертизы проводят, и заранее известно, какие материалы будут использованы. Да и сдать дом в эксплуатацию не так уж просто.

При малоэтажном строительстве ситуация иная. Например, знаю случай, когда в доме обвалились перекрытия на четырех этажах из шести. Оказалось, что брак поставил подрядчик. Хорошо, что люди в этот дом не успели заехать.

Многие задают вопрос, как быть уверенным в том, что приобретаемую квартиру строительная компания еще кому-то не продала? Сегодня покупателей строящегося жилья от многих проблем защищает Федеральный Закон № 214. Поэтому советую покупать квартиры в новостройках, возводимых на сто процентов в рамках закона. Любые обходные схемы должны насторожить.

Наталья Агафонова

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация