Московская жилищная газета

Ипотека

Опубликовано на сайте: 18 октября 2012 г. 00:00
Публикация в газете: №39 (911) от 18 октября 2012 г.

Льготная ипотека для не всех учителей

Льготная ипотека для не всех учителей

В преддверии «Дня Учителя» было объявлено, что молодые преподаватели общеобразовательных учреждений получили первые кредиты на приобретение жилья в рамках своей «профессиональной» ипотечной программы. Новоиспеченный блин выглядит румяным и аппетитным. Но пробуют его осторожно – как бы не обжечься.

Они стали первыми

Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) объявило о выдаче первых кредитов в рамках специализированной ипотечной программы «Молодые учителя». В роли «первопроходцев» выступили сотрудники школ г. Рязани при деятельной поддержке региональной администрации.

Напомним, что ипотечный продукт «Молодые учителя» был разработан агентством в рамках постановления правительства № 1177 от 29.12.2011 «О порядке предоставления и распределения субсидий на возмещение затрат в связи с предоставлением учителям общеобразовательных учреждений ипотечного кредита». В свою очередь постановление стало результатом поручений президента и премьера по обеспечению доступности жилья для отдельных категорий граждан.

Условия кредитования, предложенные молодым учителям, без тени сомнения можно характеризовать как рекордно льготные, уникальные для нашего рынка. Начать хотя бы с того, что на приобретение жилья заемщик должен внести всего лишь 10% собственных средств в качестве первоначального взноса. В АИЖК считают, что полностью исключать начальное внесение собственных средств было бы неправильно, по-скольку это способно спровоцировать безответственное вступление заемщика в программу.

За счет регионального и федерального бюджета собственный взнос заемщика дополняется единовременной субсидией, составляющей около 20% кредита. Тем самым существенно снижается бремя последующих платежей. Процентная ставка по кредиту зафиксирована на уровне 8,5% на весь срок действия договора. Это примерно в полтора раза ниже среднерыночных значений. Причем размер ставки не связан ни с уровнем доходов заемщика, ни с размером первоначального взноса. При выдаче кредита могут быть учтены иные социальные выплаты, к примеру, тот же «материнский капитал». К этому надо добавить, что допускается возможность привлечения созаемщика по кредиту, а квартиру можно подбирать как на вторичном, так и первичном рынках. Полагаю, если рассказать об этих условиях прочим сотням тысяч стандартных «рыночных» заемщиков, уже вступившим на путь заимствования, им будет трудно поверить в реальность происходящего. Тем не менее, программа из области теории уже переместилась в плоскость практической реализации.

В случае Рязани, как сказано в пресс-релизе АИЖК, в роли заемщиков выступили обычные преподаватели начальных классов, математики, физики, географии, некоторые со стажем работы в школе более 10 лет. Агентство также сообщает основные параметры реально выданных кредитов. Средняя сумма займа составляет чуть больше 1 млн рублей, средний ежемесячный платеж – 11,5 тыс. рублей. Дополнительно по 283 320 рублей рязанские педагоги получили в качестве субсидий в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых, в возрасте до 35 лет, учителей с привлечением ипотечного кредитования в 2012–2015 гг.».

Для сравнения мы посмотрели примерные цены аренды. Одно-двухкомнатную квартиру в Рязани можно снять за 12 тыс. рублей в месяц и выше. Двухкомнатная квартира в «хрущевке» без мебели, но вблизи центра города предлагается за 11 тыс. рублей. Таким образом, ипотека молодым учителям обходится едва ли не дешевле аренды.

Пять кредитов на область

Казалось бы, все прекрасно. Можно ожидать, что учителя сейчас валом повалят улучшать жилищные условия. Тем более, что исполнительный директор АИЖК по инновациям Марина Малайчик выражает надежду, что «в ближайшее время при активной поддержке региональных администраций к программе подключатся и другие субъекты Российской Федерации». По имеющимся в редакции сведениям, сейчас примерно треть субъектов Федерации находится на «низком старте» по запуску программы. К ним могут присоединиться часть тех регионов, в которых пока только считают и прикидывают свои возможности.

Однако именно по поводу массового тиражирования проекта и возникают серьезные сомнения. Во-первых, не стоит обольщаться, будто-то бы любой преподаватель теперь может пойти и получить льготный кредит, поскольку программа ориентирована только на молодых учителей в возрасте до 35 лет. А как раз с молодым пополнением преподавательского корпуса, особенно на периферии, дела обстоят не просто. Даже с учетом опережающего роста заработной платы по профессии молодые люди не очень-то рвутся в учителя. Сейчас это весьма распространенная для страны проблема, когда выпускники вузов идут работать не по профилю образования. В частности, и программа поддержки в приобретении жилья молодыми преподавателями ориентирована не только и, может быть, даже не столько на уже действующих учителей, сколько на привлечение в профессию новых кадров.

Кроме того, следует обратить внимание, что путь молодого учителя к кредиту не прост, тут одного желания мало. Начнем с того, что соответствующую инициативу должна проявить региональная администрация, на местах должна наличествовать утвержденная высшим органом исполнительной власти субъекта Федерации программа ипотечного кредитования молодых учителей. Региону необходимо заключить с Министерством образования и науки РФ соглашение о софинансировании программы. Не случайно Марина Малайчик замечает: «Появление первых заемщиков именно в Рязани – по большей части, заслуга региональной администрации». В то же время сам учитель должен подтвердить право на участие в программе, получить в уполномоченном органе сертификат участника программы.

Но самое главное, как всегда, упирается в деньги. В федеральном бюджете и бюджетах регионов на соответствующий финансовый год должны быть предусмотрены бюджетные ассигнования для выплат субсидий учителям. А то, что и федеральный бюджет, и бюджеты субъектов Федерации формируются с большим трудом, стало уже постоянной фразой каждого руководителя соответствующей администрации. В этих условиях рассчитывать на широкомасштабную раздачу «слонов» в виде субсидий вряд ли приходится.

В равной степени АИЖК – главный распорядитель кредитов – также имеет финансовые ограничители. Как известно, социальными проектами агентство занимается в пределах той прибыли, которую оно формирует от основного направления деятельности по развитию рыночной ипотеки и поддержке конкуренции. Выходить за эти рамки в агентстве считают неоправданным риском. Размер годовой прибыли АИЖК исчисляется несколькими миллиардами рублей. В частности, в текущем году принято решение о выделении 5 млрд рублей на программу кредитования молодых учителей.

Теперь поделим эту сумму на размер среднего кредита (более 1 млн рублей) и получаем, что в лучшем случае на кредит могут рассчитывать 5 тыс. учителей. А их в стране более миллиона. При этом, как на днях подтвердил председатель правительства Дмитрий Медведев, «приблизительно 50%, если не больше, наших людей не удовлетворены теми условиями, в которых они живут, и хотели бы эти условия изменить, естественно, в сторону улучшения». Если же учесть, что российских учителей никак не отнесешь к категории высоко обеспеченных граждан, то можно смело утверждать, что число нуждающихся в улучшении жилищных условий среди них существенно выше 500 тысяч (выше половины). Вот и сравните возможность (5 тыс.) и потенциальную потребность (500 тыс.).

Впрочем, неожиданным сюрпризом для нас оказалось то, что это только мы задаемся во-просом – хватит ли у АИЖК денег на кредиты учителям. В самом агентстве по этому поводу беспокойства пока не испытывают. И, в общем-то, правильно делают. По той простой причине, что пока на всю Рязанскую область выдано только пять кредитов! Понятно, что это лишь первые шаги, за ними пойдут следующие получатели ипотеки. Но все равно ясно, что о порядке величины числа заемщиков уже можно судить. Оно невелико. И этому тоже можно найти объяснение. Как ни привлекательны условия кредитования, для учителей они все равно дороговаты.

Давайте сопоставим: средняя зарплата учителей в России по информации министра образования Дмитрия Ливанова в первом квартале текущего года составляла 21,1тыс. рублей. К концу года с его же слов она должна повыситься до 23,7 тыс. рублей. Но это в среднем. Как известно, зарплата учителей серьезно зависит от стажа работы. Следовательно, для молодых педагогов этот показатель несколько ниже. Допустим, в семье работают оба супруга, и второй выступает в роли созаемщика (в рамках программы, как мы отмечали, это разрешается). Таким образом, в сумме получается около 40 тыс. рублей в месяц. С другой стороны – плата за кредит 11,5 тыс. рублей, добавьте к ней расходы на коммуналку примерно 4 тыс. рублей, а впереди еще маячит налог на недвижимость. Все вместе приближается к половине семейного дохода! Собственно, в этом нет ничего нового или удивительного, условиями программы изначально было предусмотрено, что ежемесячная сумма платежей заемщика может достигать 45% совокупного дохода всех созаемщиков. Спрашивается – а на что жить? Ведь ипотека – это не на месяц или на полгода, это на 15 лет! И тогда становится понятным, почему при всех предлагаемых льготах молодые педагоги вынуждены крайне осторожно относиться к вхождению в программу.

Эффект за эффектом

За последние несколько месяцев программы обеспечения жильем отдельных профессиональных категорий граждан «выстреливают» одна за другой. То создается первый ЖСК для молодых ученых, то открываются первые арендные дома для сотрудников технопарков, то выдаются первые кредиты для молодых учителей, то совершается еще что-нибудь эдакое. Все это хорошо. Каждый выстроенный дом, каждый выданный кредит – это решение чьей-то жилищной проблемы.

При этом надо отметить, что все новые проекты отличаются довольно высокой эффективностью в том смысле, что каждый рубль государственных инвестиций тянет за собой как минимум рубль вложений со стороны граждан. Бесплатной раздачей жилья здесь и близко не пахнет. Взять ту же ипотеку – о ней хорошо известно: берешь в долг рубль, а возвращаешь два. В то же время все эти адресные программы социальной поддержки ориентированы на категории граждан с относительно невысокими доходами, размер которых не позволяет им участвовать в стандартной ипотеке (отсюда и необходимость в специальных программах).

Одно из следствий состоит в том, что даже при весьма льготных условиях специализированных программ число их участников сегодня крайне незначительно. Естественно, складывается ситуация, когда результат пока скромный, а новостной поток в средствах массовой информации широкий. К сожалению, за каждой новой программой просматривается стремление администраций разного уровня не только продемонстрировать высокую эффективность, но и произвести внешний эффект, желание откровенно пропиариться. В свою очередь это может вызвать у кого-то иллюзию благополучия, впечатление существенного прогресса и эффект самоуспокоения. На самом деле до желанного благополучия практически так же далеко, как в начале пути.

Один из положительных итогов серии экспериментальных жилищных проектов состоит в том, что они наглядно демонстрируют: пропасть между ценами на жилье и доходами основной массы населения столь глубока, что даже весьма льготные условия приобретения жилья не делают его доступным для широкого круга граждан. Несоответствие цен и зарплат – суть жилищной проблемы. Над этим, прежде всего, и надо думать.

Петр Гарин

Другие статьи на тему: Ипотека

  • Высшее образование оплачивает кредит
    Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) запускает новый ипотечный продукт «Образование». Он адресован тем, кто мечтает сделать карьеру, получив качественное образование, стать востребованным профессионалом в своем деле. Ипотечный кредит на осуществление мечты выдается под залог имеющегося жилья. Уникальность программы - в объединении лучших качеств ипотечного и потребительского кредитования.
  • Ипотека в гражданском браке
    По статистике каждая пятая молодая пара Москвы живет в гражданском браке. За время совместного проживания пары обычно наживают какое-нибудь совместное имущество. Иногда дело доходит и до приобретения квартиры – в том числе и с помощью ипотечного кредита. Какие проблемы могут возникнуть у людей, состоящих в гражданском браке, рассказывает юрист компании «Рескор» Екатерина Гусева:
  • Купи новую квартиру сейчас, а старую продашь потом
    Сделать это стало гораздо проще с новой ипотечной программой «Переезд». Она разработана совместно Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).
  • Полюбовный треугольник: «банк-брокер-клиент»
    Получить кредит на жилье совсем не просто. Нужно быть положительным во всех отношениях, иметь неподмоченную репутацию и прилично зарабатывать. Но это далеко не все. Банки предлагают сейчас столько кредитных программ, что разобраться в них и выбрать «свою» без специальных знаний и большого запаса времени мудрено. Ведь ипотечный кредит – довольно сложный продукт.
  • Когда долг отдавать не нужно
    Известно, что получить кредит пенсионеру нелегко. С чего он будет отдавать долг? С пенсии? А вдруг что-нибудь случится? Естественно, банки не хотят идти на риск и устанавливают достаточно жесткие возрастные ограничения: после 65-70 лет тему кредита можно считать закрытой. Но теперь и в России, наконец, отрабатывается механизм, позволяющий воспользоваться ссудой малообеспеченным, пожилым людям. Называется он «обратная ипотека».