Квартирный ряд

Московская жилищная газета

05 февраля 2012 г.

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 18 июня 2002 г. 18:21
Публикация в газете: №24 (387) от 18 июня 2002 г.

Домоуправление по-китайски

Когда на телевизионных картинках видишь современные кварталы в Пекине, Шанхае или других крупных китайских городах, так и хочется сказать: «Совсем как у нас!» И в самом деле, многоэтажные жилые застройки – это, по сути, признак развивающихся стран.

«Жилищный налог»
В богатых западных странах «высотки» все же чаще строят для административных учреждений, а люди предпочитают селиться в малоэтажных домах. Не следует ли из этого, что и в части жилищных проблем, например, содержания домов, у нас гораздо больше общего с Китаем, чем, скажем, с Францией или с Германией? Между тем, мы все еще предпочитаем изучать «западный опыт». И напрасно. Кое-чему можно было бы поучиться и у нашего восточного соседа.
Главная проблема китайского городского хозяйства это – как и у нас – сохранность и эксплуатация жилищного фонда. Бюджетные средства, отпускаемые на такие цели, невелики. В то же время и платы населения за проживание в квартирах весьма щадящие. Резко поднимать жилищные расходы своих граждан здесь не рискуют – не тот еще уровень жизни.
Где же взять деньги? В социалистическом по форме и капиталистическом по содержанию Китае давно уже поняли, что административными методами ничего не добьешься. Нужно приводить в действие рыночные механизмы.
Каждый город разбит на районы – система наша, но с одним отличием: районам дана большая самостоятельность. У них есть свой бюджет, а потому средства на содержание домов выделяет не городская казна, а сами районы. А главный источник пополнения их бюджета – коммерческие структуры.
На территории района их, как правило, немало. Это рынки, рестораны, магазины и т.д. Каждый из них платит, понятно, налоги. Но кроме общих, единых для всех отчислений у всех этих предприятий есть и специальный – «жилищный» налог. Он составляет небольшую величину – порядка 1 проц., но расходуется исключительно на содержание жилых строений. Кроме того, плата за аренду помещений также поступает в районы, и часть ее направляют в дома.
На что именно расходуются «жилищные» средства, поступающие от коммерческих организаций? Отнюдь не на ремонтные работы или заботы по эксплуатации зданий: для этого в районном бюджете есть своя статья. А на содержание аппарата управленческих жилищных организаций, которые есть в домах. Короче – на их зарплаты.
Еще один способ поддержания бюрократической системы, которая, как известно, очень сильна на Востоке? Не спешите с выводами. Управленческие конторы напоминают наши ДЕЗы, но с одним отличием: управляют они не группой домов (которые порой составляют целый микрорайон), а одним, отдельно взятым домом. Что-то вроде бывших наших домоуправов, но во множественом числе. В каждом доме – в зависимости от его этажности – от 3 до 5 управленцев. Их обязанности – следить за работой инженерных систем, поддерживать связь с городскими коммунальными службами, контролировать выполнение заявок жителей. От хорошей, четкой организации работы управленцев, от их квалификации во многом зависит качество обслуживания и содержания дома. А потому расходов на их содержание не жалеют.

Восточный консьерж в ответе за все
В каждом доме есть обязательно лифтер. Открывает дверь, нажимает на кнопку. Позаботились о его удобстве – поставили в лифте мягкую скамеечку. Зачем? Неужели жилец сам не поднимется к себе на этаж? Конечно, поднимется. Но ведь лифт – самая дорогая «машина» в инженерном хозяйстве домов. А потому так важно следить за его правильной эксплуатацией, охранять от вандалов. Так что расходы на лифтера себя вполне окупают. Кстати, в китайских домах не встретишь лифты разной вместимости – один пассжирский, другой грузовой. Лифт, как правило, один, и для грузовых, и пассажирских перевозок. Так легче и дешевле их ремонтировать.
Любопытная деталь: металлических дверей и кодовых замков в Китае практически нет. Когда-то пытались их ставить, но системы быстро выходили из строя, да и не были таким уж грозным препятствием для злоумышленников. Решили: лучше, чем любое запирающее устройство, жильцов защитит живой человек. Речь идет о дежурных, консьержах, как мы их называем на французский лад.
Он обязательно сидит в холле каждого подъезда. Помещение для него уже предусмотрено в проектах. Просторное, удобное. Кроме стола и кресла, есть еще кушетка, где он может прилечь на короткое время. Есть там также небольшой телевизор, и даже электроплитка, на которой можно подогреть себе еду.
Обязанностей у дежурного немало. Кроме того, что наблюдает за порядком в местах общего пользования, он еще и следит за всеми, кто посещает дом. Чужого, незнакомого человека обязательно запишет в журнал, и непременно проследит, когда тот выйдет из подъезда. И еще одна важная задача у дежурного: он осуществляет связь между жильцами и эксплуатирующей организацией. Да, если что-то случится в квартире – пропала горячая вода, погас экран телевизора, разбилось оконное стекло – люди не звонят в диспетчерскую (такой службы там нет вовсе), а дают заявку своему консьержу, и тот уже передает ее по назначению. Он же проследит, когда придет мастер, поинтересуется у жильца, качественно ли выполнена работа.
Но и это еще не все. Дежурный в подъезде – это главный помощник жильцов по всем бытовым вопросам. Он организует доставку в дом молока, хлеба. А если малыш вернулся из школы, а родители его на работе, он последит за ним.
Содержание лифтеров и дежурных – это тоже исключительно забота коммерческих организаций. При этом на зарплате этих работников тоже не экономят. Расчет такой: наведут порядок в доме – будет он и в районе. А это первое условие для успешной работы предприятий. Так что понимание между районными и коммерческими организациями полное. А выигрывают от этого жильцы.

Игорь Глебов

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

Это не наша лотерея!
Риски покупателей квартир остаются все еще высокими, а потому юридической проверке квартиры всегда нужно уделять самое пристальное внимание. Вся история квартиры должна быть полностью открыта клиенту, и никаких тайн, не известных риелтору, в этой истории быть не должно.
Не ждите милости от Минфина
Новый налог на недвижимость появится довольно скоро, предположительно, в 2013 году. Может так случиться, что он изменится по содержанию, а по форме останется прежним. Но платить за право владения недвижимостью все равно придется в разы больше, чем до сих пор. Следствием станет массовая распродажа жилья и дачных участков, что подтверждается уже имеющимся практическим опытом.
Куда пойдем из тихой гавани?
«Пугалок» в отношении 2012 года сегодня множество: от пресловутой второй волны финансового кризиса до чуть ли не «конца света» по календарю майя. Но попробуем отбросить мистику и эмоции, зададимся вполне прогматичным вопросом: как будет вести себя рынок недвижимости в ближайшее время?
Поворот в жилищной теме
Под занавес 2011-го в Комплексе градостроительной политики и строительства города Москвы состоялось заседание круглого стола, посвященного проблемам и перспективам реализации госпрограммы «Жилище». Особое внимание привлекли три направления, сравнительно новых для жилищной сферы – реновация сформировавшейся застройки, жилищные кооперативы и аренда жилья.
Только без глупостей!
В наступившем 2012-м квадратный метр будет дорожать умеренными темпами – в пределах 10%, считает большинство аналитиков. И рынок жилой недвижимости, скорее всего, останется в состоянии равновесия.