Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 17 августа 2006 г. 06:14
Публикация в газете: №33 (604) от 17 августа 2006 г.

Рынок аренды отвязал себя от бак$ов

Уже в первые дни августа нетрудно было заметить: сезонный (осенний) ажиотаж на рынке аренды жилья стартовал досрочно. Хотя, как и в прошлые годы, пик спроса на съемные квартиры, конечно же, придется на сентябрь – октябрь.

Дорогая моя столица
Учитывая ощутимое повышение цен на квартиры, сдаваемые в аренду, в последний летний месяц, несложно предположить, что в разгар сезона темпы их роста еще подрастут. И период относительного затишья на рынке аренды закончится. В этот период многие владельцы квартир начали грустить: дескать, заниматься подобным бизнесом – не так уж прибыльно. Сейчас ситуация «поправляется», и, по прогнозам риэлторов, в сентябре – октябре собственник типовой «однушки» в спальном районе, пустив квартирантов, сможет ежемесячно получать аж $700 – 800! Хотя, сами понимаете, риэлторы тоже люди, и им свойственно ошибаться... В самом начале нынешнего года на рынке аренды выдавались «часы затишья». Желающие снять комнату или квартиру выбирали и крутили носом. Желающие сдать – охали и ахали, подсчитывая, насколько взлетела рыночная цена их квартиры, и пытались проводить параллели – сравнивали, как говорят в народе, божий дар с яичницей. Тем не менее, не так уж они и неправы в этих своих упражнениях. Во всяком случае, мы не беремся опровергать тот очевидный факт, что на протяжении ряда лет арендная стоимость столичного жилья находится в прямой зависимости от рыночной. По неписанным правилам, за сданную квартиру можно ежемесячно получать примерно один процент от стоимости этой самой квартиры на рынке.
Подешевели... на три доллара
Вернемся на месяц-другой назад. В июле, по данным корпорации «Миэль-недвижимость», средняя стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры составила $568. Это на $7 выше, чем в июне. Зато чуть упали в цене двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. В среднем «двушку» можно было снять за $666, что на $3 меньше, чем в июне. А аренда трехкомнатной квартиры в среднем обходилась в $822. Это на $24 меньше, чем в начале лета. По сравнению с январем нынешнего года цены на аренду выросли очень незначительно. Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир увеличилась на $70, трехкомнатных – на $40, а в секторе двухкомнатных произошло даже символическое падение цены – на $3. Еще в конце июля «однушку» в самом престижном – Центральном – округе можно было арендовать по цене от $685. Двухкомнатную квартиру из серии «под ремонт» удавалось найти за $800. «Трешка» того же плана обходилась минимально в $1 100. Относительно недорого можно было арендовать жилье и в престижном Западном округе. За $600 удавалось найти и однокомнатную, а то и двухкомнатную квартиры.
Ай да рубль!
По мнению руководителя отдела аренды агентства «Лойд Агент» Юлии Владимирцевой, цены на сдаваемое жилье в августе растут буквально каждый день. Например, самую простенькую однокомнатную квартиру в Центре уже не найти дешевле $1 200 – 1 300. Если квартира в спальном районе чистенькая, со стиральной машиной и холодильником, то дешевле $650 она стоить не будет. Среднюю «двушку» в спальном районе в августе удавалось арендовать уже не за $600, а за $800 в месяц. В последние дни стало востребованным и самое неликвидное жилье: с большой предоплатой или «под ремонт». Настроение клиентов, арендующих квартиры эконом-класса: «Снимем все, лишь бы дешевле, чем в среднем на рынке!» Например, за считанные часы была сдана однокомнатная «хрущевка» на первом этаже в доме около станции метро «Академическая» с годовой предоплатой по $450 в месяц. Более того, страждущие выстроились в очередь... – Во-первых, рост цен подстегивает ежегодно увеличивающийся к осени спрос на сдающиеся квартиры, – комментирует ситуацию на рынке Ю. Владимирцева. – Во-вторых, собственники жилья, словно сговорились: все в один голос твердят, что поднимают цены исключительно в связи с понижением курса доллара и бешеным скачком цен на рынке купли-продажи. К слову, одна из тенденций последнего времени – арендный рынок перестает быть привязанным к доллару. Как правило, звонящие в агентство собственники жилья хотят получать оплату в рублях. Долларовые цены – ими легче оперировать – значатся только в риэлторских базах. В договоре же, в отличие от прошлых лет, фиксируется рублевая цена.
Нашествие аспирантов
«Почуяв» осень, потянулись в столицу не только россияне, но и иностранцы. Особенно много в нынешнем сезоне преподавателей, аспирантов, менеджеров среднего звена всевозможных фирм. Эти категории европейцев (американцев и даже австралийцев), как правило, крайне редко бывают готовы арендовать элитное жилье. В то же время жить с комфортом они привыкли. Поэтому большинство из них еще не могут сориентироваться в происходящих изменениях. Ждут дешевых вариантов, таких же, как месяц назад. Доходит до курьезов. Например, аспирантка из Дании, поселившись в начале августа в гостинице, искала квартиру вблизи станции метро «Кропоткинская» за $800. С этой девушкой уже успело поработать несколько агентств. Объясняли: ваши требования нереальны. Юная датчанка, рыдая, выкладывала за гостиничный номер по $200 в сутки, но ни «подняться» в цене, ни арендовать квартиру в другом, более скромном, месте не желала. Повезло самому настойчивому агенту, позвонившему ей через две недели. За время проживания в гостинице денежный ресурс аспирантки был исчерпан. Она уже с удовольствием была готова снять квартиру в любом районе столицы. В результате поехала в Марьино.
Бизнес-класс ищите на Востоке и на Юге
Отдельно стоит сказать о квартирах бизнес-класса. По данным «Миэль-недвижимости», в июле цены на жилье этой категории упали. «Трешки» подешевели в среднем на $114, «однушки» – на $17. Исключение составили лишь самые популярные – двухкомнатные квартиры. Даже в июле цены на них выросли в среднем на $26. В июле в Центральном округе однокомнатную квартиру бизнес-класса можно было арендовать в среднем за $1 484, двухкомнатную – за $2 225, трехкомнатную – за $3 542. В Центре цены на жилье бизнес-класса росли даже летом, чего не скажешь, например, о втором по престижности Западном округе. Самые дешевые «однушки» и «двушки» класса, о котором идет речь, в июле можно было снять на Востоке столицы. Здесь «однушка» стоила в среднем $823, «двушка» – $1 061. Трехкомнатную квартиру бизнес-класса дешевле всего можно было арендовать в Южном округе – за $1 405 в месяц.
Новые деньги – новые персонажи
Сегодня по-прежнему наиболее популярными у арендаторов остаются однокомнатные квартиры. В этом сегменте спрос превышает предложение в два раза. Практически такой же популярностью пользуются двухкомнатные квартиры по цене $700 – 800. Повышенным спросом пользуются и двухкомнатные квартиры в домах бизнес-класса. Точнее, студии с метражом «двушки». Желающих платить за аренду такой квартиры $2 500 – 3 000 гораздо больше, чем предложений подобных вариантов. Любопытно, что традиционных сезонных арендаторов квартир прошлых лет – студентов – в этом сезоне, как говорят риэлторы, почти нет. Скорее всего, это связано с неподъемной для студенческого кармана платой за московское жилье. Зато появилось много семей россиян с детьми-школьниками. Все они уже определили своих чад учиться и ищут жилье, привязываясь, в первую очередь, к школе. Еще один распространенный сегодня тип арендаторов – мигранты из одной квартиры в другую. Например, снимали три года граждане квартиру за $500, и вдруг владелец жилья решил резко поднять цену. Он уверен, что сдаст свою «двушку» и за $800. А у его нынешних квартирантов таких денег нет и в помине. Поэтому они готовы перебраться в «однушку», но за приемлемую для них цену.
Вместо послесловия
Еще несколько недель назад аналитики дружно твердили: цены на рынке аренды достигли своего предела и даже начали плавно снижаться. Считалось, что величина арендной платы подошла к уровню платежеспособности арендаторов. Но наступил август. И ажиотаж вокруг небольших квартир эконом-класса показал, что люди готовы платить за жилье гораздо больше, чем месяц назад. Может быть, задаваясь вопросом о том, будут ли расти цены на рынке аренды, стоит вспомнить о ситуации на рынке купли-продажи? Там предела запредельным ценам пока не видно... Наталья Агафонова

Структура предложения квартир с различным количеством комнат в июле 2006 года, %
1-комн.
28,73%
2-комн.
37,98%
3-комн.
25,12%
4-комн. и более
8,17%

Варьирование цены ($/мес.) предложения квартир по округам г. Москвы по состоянию на 2 августа 2006 г.
Округа 1-комн.2-комн.3-комн.от 4-х комн.
СЗАОmin6007008001200
max250051001100017000
САОmin6006008101000
max600055001200010000
СВАОmin6507408001300
max1600300042006000
ЗАОmin6006008001200
max3700140002000040000
ЦАОmin68570011101500
max7000150002500035000
ВАОmin560650900950
max120025001000015000
ЮЗАОmin5607008002000
max27007000900025000
ЮАОmin5507008001100
max2000250055007000
ЮВАОmin5506007001500
max1850230031006000

Таблицы предоставлены корпорацией «Миэль-недвижимость»

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Это не наша лотерея!
    Риски покупателей квартир остаются все еще высокими, а потому юридической проверке квартиры всегда нужно уделять самое пристальное внимание. Вся история квартиры должна быть полностью открыта клиенту, и никаких тайн, не известных риелтору, в этой истории быть не должно.
  • Не ждите милости от Минфина
    Новый налог на недвижимость появится довольно скоро, предположительно, в 2013 году. Может так случиться, что он изменится по содержанию, а по форме останется прежним. Но платить за право владения недвижимостью все равно придется в разы больше, чем до сих пор. Следствием станет массовая распродажа жилья и дачных участков, что подтверждается уже имеющимся практическим опытом.
  • Куда пойдем из тихой гавани?
    «Пугалок» в отношении 2012 года сегодня множество: от пресловутой второй волны финансового кризиса до чуть ли не «конца света» по календарю майя. Но попробуем отбросить мистику и эмоции, зададимся вполне прогматичным вопросом: как будет вести себя рынок недвижимости в ближайшее время?
  • Поворот в жилищной теме
    Под занавес 2011-го в Комплексе градостроительной политики и строительства города Москвы состоялось заседание круглого стола, посвященного проблемам и перспективам реализации госпрограммы «Жилище». Особое внимание привлекли три направления, сравнительно новых для жилищной сферы – реновация сформировавшейся застройки, жилищные кооперативы и аренда жилья.
  • Только без глупостей!
    В наступившем 2012-м квадратный метр будет дорожать умеренными темпами – в пределах 10%, считает большинство аналитиков. И рынок жилой недвижимости, скорее всего, останется в состоянии равновесия.