23:30:44
11 апреля 2021 г.

Андрей Бекетов: «Долгосрочный прогноз – всего лишь предположение»

Рынок недвижимостиПрогнозов относительно ситуации на рынке недвижимости великое множество. Каким из них стоит доверять? Те аналитики, которые работают в компаниях, вольно или невольно трактуют ситуацию в свете, выгодном их руководству. Поэтому хотелось бы узнать мнение не ангажированного риэлторами специалиста. Наш собеседник – независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов.

Дешевое будет дешеветь

– После того, как темпы роста цен на жилье упали, рынок перешел к этапу приведения стоимости квадратного метра (в различных его сегментах) к качественным показателям. Ни для кого не секрет, что за 2006 год дал знать о себе некий перекос: рост цен на менее качественное панельное жилье превысил рост цен на более качественное – кирпично-монолитное. Объяснение простое: денег у покупателей в массовом порядке хватало только на самый дешевый сегмент рынка. Стоимость метра в «хрущевке» приблизилась к стоимости метра, например, в современном панельном жилье. Особенно ярко это проявилось в сегменте однокомнатных квартир. Но это, конечно, не значит, что цены на квартиры в «хрущевках» и в современной панели сравнялись. Разница в общей площади квартир эпохи начала массового домостроения и современных не дала это сделать.

Сейчас происходит корректировка: цены на качественное кирпично-монолитное жилье остановились, а на менее качественное панельное постепенно опускаются. При этом коррекция будет неравномерной. Цены на современное панельное жилье опустятся меньше, чем цена на «хрущевки».

– А что происходит на рынке нового жилья?

– Там наблюдается совершенно противоположная картина. Рост цен в монолитных домах обогнал рост цен в панельных. И, вероятнее всего, застройщики монолитных домов будут вынуждены скорректировать цены в сторону уменьшения. Такая же участь (но в более отдаленной перспективе) ожидает и Подмосковье.

До кризиса 30–50 лет

– Цены уже не растут. На ваш взгляд, это можно считать предкризисной ситуацией? Не так давно, напомню, генеральный директор консалтинговой группы «BERNER& STAFFORD» Вадим Дозорцев высказался о том, что на рынке недвижимости грядет кризис…

– Не соглашусь с мнением г-на Дозорцева. Так как считаю, что жизнь состоит не только из поворотов влево или вправо, но и из длинных прямых участков. Непонятно, почему рост обязательно должен заканчиваться падением. Очень надеюсь, что после корректирующих процессов рынок войдет в стадию нормального развития – с адекватным, на уровне инфляции, ростом цен. При этом я тоже не исключаю кризиса, но… кризиса перепроизводства квартир. Правда, если это и произойдет, то в весьма отдаленной перспективе (через 30–50 лет).

– Однако развитие любого рынка имеет определенные циклы. И рынок недвижимости – не исключение. А «согласно теории» сейчас должен быть кризис…

– Кризисы, конечно, возможны, но классическая экономика не склонна рассматривать кризисы как результат отсутствия товара или высокой цены на него.

Что же касается циклов, то они присущи экономике в целом, а не ее отдельным секторам. Россия, как ни обидно это звучит, еще не доросла до цикличности… Все взлеты и падения, начиная с 1991 года, рукотворны и к экономике, по большому счету, отношения не имеют.

– Но раз у наших кризисов есть дирижеры, то наверняка и изменение стоимости «черного золота» играет здесь немалую роль. Скажите, если вдруг нефть подешевеет, как это отразится на рынке недвижимости? А если подорожает, то цены вновь будут стремительно расти?

– Зависимость цен на квартиры и цен на нефть была почти прямой до введения в действие механизма стерилизации излишней денежной массы через Стабфонд. Нынче этого уже не наблюдается.

– С разных трибун нас все чаще пугают разного рода налогами на недвижимость. Насколько это реально? Не пытается ли государство каким-то образом прибрать к рукам этот довольно перспективный и богатый рынок? Слышал мнение, будто власти готовят атаку на него. Насколько верны слухи?

– Думаю, у государства подобной цели нет. Налог на имущество и земельный налог в полном объеме поступают в местный бюджет и не подлежат перераспределению. Ну а то, что налог должен взиматься с реальной стоимости товара, это налоговая аксиома.

Однако по закону налог на имущество и земельный налог не фиксированы, они имеют процентный зазор, установление которого находится в ведении муниципалитетов. Государство же только создает условия функционирования налоговой сферы, а объем налогов устанавливают на местах.

Самое модное слово

– Некоторые аналитики немалую роль в регулировании цен на жилье отводят ипотеке. Может ли она реально сдерживать их рост? Каковы перспективы ее развития?

– Слово «ипотека» стало очень модным в России. Им щеголяют к месту и не к месту… Ипотека, напомню, – это кредит под залог недвижимости, а у нас любой кредит, так или иначе связанный с жильем, называют ипотечным. Покупка квартиры на вторичном рынке с использованием кредита – это ипотека. Но кредит для развития бизнеса застройщика – это не ипотека, а перекладывание проблем застройщика на плечи других лиц.

В принципе, привлечение любых дополнительных финансовых средств, в том числе и кредитных, на рынок жилья (без увеличения объема рынка) поначалу ведет к повышению цен.

Основная же роль ипотеки, считаю, заключается в снижении рисков застройщиков от нереализации своего товара. Построив квартиру, застройщик должен быть уверен: этот весьма дорогой товар будет реализован в довольно короткие сроки. И здесь на помощь покупателю (а в итоге – и продавцу) приходит ипотечный кредит. Банк дает возможность покупателю в кратчайшие сроки компенсировать застройщику понесенные затраты. После чего застройщик продолжает работу по строительству очередного дома, а покупатель квартиры пользуется приобретенной собственностью и выплачивает кредит банку.

Не для среднего ума

– Почему прогнозы аналитиков так часто не оправдываются? Они что-то подсчитывают, изучают, определяют тенденции, а потом – раз, и все идет совсем по другому сценарию… Или прогнозы для того только и делаются, чтобы вводить в заблуждение простаков и дилетантов? Мне, к примеру, доводилось слышать, будто аналитики делают и закрытые прогнозы. Наверное, такие «предсказания» отражают ситуацию более точно?

– Не согласен с тем, что прогнозы не оправдываются, – я бы так вопрос не ставил. К примеру, мой прогноз на 2006 год звучал следующим образом: «С большой долей вероятности можно предположить, что темпы роста цен на московские квартиры в 2006 году не превысят итоговых цифр 2005-го и составят около 15–25%. При этом наиболее значимый рост будет отмечен в первом полугодии. Ко второй половине года рынок перейдет в более спокойный ценовой режим. На рынке квартир Московской области ситуация должна стабилизироваться примерно в этот же период. Но итоговый рост цен за год может быть выше, чем в столице».

Действительно, с темпами роста цен вышла незадача: они были занижены почти вдвое от прогнозируемых, тем не менее, тенденции оправдались в полном объеме.

Кроме того, рынок недвижимости – один из наиболее неповоротливых рынков. От желания заключить сделку до завершения сделки, как правило, проходит полгода, и стремление участников рынка получить максимально долгосрочный прогноз оправдано. Но при этом не стоит забывать, что рынок недвижимости не живет в вакууме, а является неотъемлемой частью общей экономики, связан с другими рынками. А на других, более динамичных рынках годовых прогнозов не делают… Максимум, что можно выжать из финансовых аналитиков и специалистов фондового рынка, – прогноз на месяц. Поэтому долгосрочный прогноз на рынке недвижимости – это не прогноз в чистом виде, а предположение о том, как, возможно, поведут себя другие составляющие экономики и политики в долгосрочной перспективе. А сие, увы и ах, не всегда поддается прогнозированию даже на уровне правительства.

Что же касается закрытых прогнозов, то это не сказка, такие прогнозы действительно существуют. Но закрыты они вовсе не потому, что несут в себе нечто сверхсекретное. Просто в них рассматривается очень много возможных вариантов развития событий и очень много возможных степеней влияния одного события на другое. Представлять такие расширенные прогнозы широкой публике не имеет смысла: слишком сложно для понимания и принятия решений. Да и сами СМИ неохотно публикуют трудные для понимания статьи. Поэтому в прессу дается некий усредненный (упрощенный) вариант предположения о возможном развитии событий. При этом закрытый прогноз может и не существовать в печатном виде. В некоторых случаях он появляется при проведении совместных консультаций специалистов лишь в виде стенограммы.

Беседу вел Вениамин Вылегжанин

О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ

Андрей Геннадиевич Бекетов закончил Московский институт связи. В настоящее время работает на государственной службе. Анализом московского рынка недвижимости занимается с 1993-го, с 1995-го – профессионально, но без отрыва от основной работы.

Женат, имеет двоих детей и внучку.

Хобби – дача.

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация