Квартирный ряд

Московская жилищная газета

05 февраля 2012 г.

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 16 августа 2007 г. 19:56
Публикация в газете: №33 (656) от 16 августа 2007 г.

Дело – пыльное

Строительные материалы в доле себестоимости строительства составляют 50–58%. Часто рост цен на недвижимость напрямую связывают с подорожанием основных стройматериалов, в частности – цемента.

Почему?

Почему эта вредоносная пыль все время дорожает? До каких пределов? Как пошутил руководитель по контролю и надзору в промышленности, строительстве, металлургии и рудно-сырьевом комплексе управления Федеральной антимонопольной службы Алексей Ульянов, «цемент стал прибыльнее наркотиков».

Шутки шутками, а тонна цемента у нас стоит под 130 долл., тогда как, например, во Франции – 100. С начала 2007 года цемент по разным оценкам подорожал до 60%. А так как этот материал – один из компонентов для производства бетона (составляет около 20% себестоимости), «Объединение 45», считающееся крупнейшим поставщиком на рынке бетона, уже повысило цену на бетон на 13,6%. И по прогнозам коммерческого директора «Объединения 45» Сергея Янкина, уже к концу августа цена цемента поднимется еще на 20%, соответственно бетон «Объединения 45» подорожает еще на 12–15%.

На «почему» ответы очевидны, а вот вопрос: до каких пределов? – пока повисает, но об этом позже.

Итак, почему? Во-первых, дефицит. Даже при нынешних объемах строительства производители не в состоянии удовлетворять спрос и выпускать продукцию в нужном объеме. По данным Росстроя, вклад новых мощностей в прирост объемов производства цемента составляет лишь 1,1%. По прогнозу Росстата, российским строителям, чтобы реализовать программу жилья в 2008 году, потребуется не менее 71,7 млн. т цемента. При этом максимальные возможности российских цементников сегодня достигают 69,2 млн. т продукции в год. Мощности предприятий сильно изношены. Большинство из них были построены в советское время и с тех пор всерьез не обновлялись. Старые технологии – это существенные энергозатраты, которые еще больше увеличивают стоимость конечного продукта.

Но почему не строят современные заводы? Не выгодно. Специфика предприятий, производящих строительные материалы, – достаточно долгий срок их окупаемости. Так, вновь построенный цементный завод средней мощности окупает себя минимум за пять лет. Для строительства новых цементных заводов требуются достаточные запасы сырья, газ, удобные подъездные железнодорожные и автомобильные пути, энергетические сети. А где такие площадки взять?

– Для того, чтобы обеспечить завод необходимым количеством электроэнергии, приходится не только инвестировать в строительство линии электропередачи, но и вкладывать деньги в развитие энергетической инфраструктуры района. Это становится серьезным препятствием для развития бизнеса и строительства новых производственных центров, – говорит гендиректор компании «Icopal-Россия» Игорь Крупнов.

Цены на сырье в последние годы тоже растут высокими темпами из-за монополизации добывающих отраслей и увеличения железнодорожных тарифов. Обостряется и сырьевая проблема. Некоторые заводы находятся на грани закрытия, поскольку исчерпали запасы глины. По словам заместителя генерального директора группы компаний «Домостроитель» Сергея Пономарева, один из подмосковных цемзаводов уже рассматривает возможность перехода в ближайшем будущем на привозную глину.

– Это приведет к неминуемому снижению объемов производства из-за увеличения транспортных расходов, – отмечает он.

Соединяй и властвуй

Кроме того, серьезной причиной увеличения себестоимости строительных материалов является практика продаж через посредников, стоящих между добывающими производствами и строительной индустрией. Наценки компаний-перекупщиков достигают 30–40%. Естественно, что товар, прошедший через трех-четырех посредников, становится дороже на 100% и более.

И, конечно, монополия. А куда без нее на строительном рынке? На цементном есть своя – «Евроцемент групп». Еще три года назад производство цемента никак не выглядело сверхприбыльным, так как речь шла о разрозненных заводах. «Евроцемент групп» смогла скупить шестнадцать цементных заводов. Стремительный рост цен на цемент начался два года назад. В январе 2005 года, пока «Евроцемент групп» владела семью цементными заводами, цемент популярной марки М500 (с НДС) стоил около 1400 руб. за одну тонну. Весной 2005-го компания купила еще пять цементных заводов у Елены Батуриной и еще два – у СУ-155. Заплатили дорого – около $800 млн. Затраты решили отбить за счет повышения цен. Сразу после сделки взвинтили цены на 50% – летом 2005 года цемент стоил уже 2100 руб. за тонну.

Компания попала под прицел антимонопольной службы, но вышла из передряги без особых потерь. По условиям мирового соглашения «Евроцемент групп» доплатила в бюджет символические 267 млн. руб., а также пообещала осуществить инвест-программу модернизации цементных заводов на сумму более 10 млрд. руб. до 2010 года. Чем не подходящее обоснование для увеличения цен?

Если в мае 2007-го «Евроцемент групп» продавала через биржу 20% объемов производства, то в июне – уже 40%. Аналитики прогнозируют, что скоро цемент будет дешевле везти из Китая, несмотря на транспортные и таможенные расходы: ведь в Китае он стоит всего 40 долл. за тонну. Правда, пока китайский цемент в России не сертифицирован, но это лишь дело времени.

И все же есть надежда на рост собственного производства. Благоприятная конъюнктура привлекает внимание инвесторов. По мнению заинтересованных сторон, строительство новых заводов может ускориться, если государство поможет обеспечить инженерной инфраструктурой производственные площадки. В этом направлении уже делаются первые шаги. Председатель комиссии по развитию рынка доступного жилья при Совете при президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике Александр Браверман сообщил, что РАО «ЕЭС России» и «Газпром» пообещали снабдить инженерными сетями строительство заводов по производству цемента и других стройматериалов. Остается надеяться, что это обещание будет выполнено.

Владимир Симонов

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

Это не наша лотерея!
Риски покупателей квартир остаются все еще высокими, а потому юридической проверке квартиры всегда нужно уделять самое пристальное внимание. Вся история квартиры должна быть полностью открыта клиенту, и никаких тайн, не известных риелтору, в этой истории быть не должно.
Не ждите милости от Минфина
Новый налог на недвижимость появится довольно скоро, предположительно, в 2013 году. Может так случиться, что он изменится по содержанию, а по форме останется прежним. Но платить за право владения недвижимостью все равно придется в разы больше, чем до сих пор. Следствием станет массовая распродажа жилья и дачных участков, что подтверждается уже имеющимся практическим опытом.
Куда пойдем из тихой гавани?
«Пугалок» в отношении 2012 года сегодня множество: от пресловутой второй волны финансового кризиса до чуть ли не «конца света» по календарю майя. Но попробуем отбросить мистику и эмоции, зададимся вполне прогматичным вопросом: как будет вести себя рынок недвижимости в ближайшее время?
Поворот в жилищной теме
Под занавес 2011-го в Комплексе градостроительной политики и строительства города Москвы состоялось заседание круглого стола, посвященного проблемам и перспективам реализации госпрограммы «Жилище». Особое внимание привлекли три направления, сравнительно новых для жилищной сферы – реновация сформировавшейся застройки, жилищные кооперативы и аренда жилья.
Только без глупостей!
В наступившем 2012-м квадратный метр будет дорожать умеренными темпами – в пределах 10%, считает большинство аналитиков. И рынок жилой недвижимости, скорее всего, останется в состоянии равновесия.