Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 27 марта 2008 г. 09:08
Публикация в газете: №13 (688) от 27 марта 2008 г.

За новый быт!

Основные упреки, предъявляемые советской власти в жилищной сфере, сводятся к тому, что: 1) Исчезло право собственности; 2) Шикарные дома постепенно превратились в грязные и неухоженные коммуналки, к которым власть позднее добавила «хрущобы». Попробуем разобраться, насколько эти упреки справедливы.

Уплотнение

Советская власть с самого начала проявила полное пренебрежение к неприкосновенности к частной собственности, выдвинув взамен абсурдный, на первый взгляд, лозунг о праве каждой козявки на крышу над головой. И начала запросто вселять малообеспеченные семьи в господские квартиры (первый послереволюционный фильм, снятый в 1918 г., назывался «Уплотнение»).

Моральное право на это у властей было: после первой мировой войны жилфонд сократился на 20%, так как его элементарно разобрали на дрова. Правда, сократилось и население — люди умирали от голода, бежали в деревню, но вскоре стали возвращаться целыми семьями.

Любопытно, что как ни уплотняли московский жилфонд, в нем все время вскрывались резервы – уже в 1922 г. Чрезвычайная жилкомиссия обнаружила, что на Селезневке «нэпманы часть квартир используют под склад дров и помещение для поросят, в то время как рабочие находились в тяжелых жилищных условиях». Такие неприглядные факты вынуждали постоянно выискивать «незаконно занятые» площади и выдавать на нее ордера нуждающимся – из расчета 2 кв. сажени на душу (чуть больше 9 кв. м).

Неожиданный результат принесла отмена оплаты жилья и коммунальных услуг. В первые же годы такой политики в Москве приходят в полную негодность 7000 жилых зданий, это – 41 000 квартир. Даже в условиях советской цензуры в газетах сложившаяся ситуация описывается словами – разруха и катастрофа.

В целях сохранения и восстановления жилья в конце 1921 г. издан декрет о демуниципализации небольших жилых зданий (в 1924 г. в Москве такая участь постигла 7536 зданий из 27 000, еще 2 936 взято в аренду частными лицами). На владельцев или пользователей возлагалась обязанность проведения ремонта, в ту пору необходимого как воздух.

Власть развязала руки и для частной инициативы в области строительства (государство в ту пору почти ничего не строило). Гражданский кодекс 1922 г. восстановил многоукладную собственность на дома.

Одновременно власти принялись объединять жильцов во всевозможные товарищества, которым передавались в аренду занимаемые строения. Появились знаменитые жилищно-арендные кооперативные товарищества (ЖАКТы), которые подобно нынешним ТСЖ даже имели право сдавать в аренду излишки и нежилые помещения.

…если б не было так грустно

Однако в 1927 г. страна вновь взяла курс на централизацию, и государство приняло на себя заботу о благополучии тех граждан, которые попали в заветные списки нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В 1949 г. право застройки для частных лиц было отменено. Как отдельная сфера окончательно оформилось жилищное право – запутанный и курьезный свод указов, постановлений и приказов Минкоммунхоза. Особенно трудными были первые годы его становления – когда квартплату взимали в зависимости от классовой принадлежности (скажем, врач-частник платил больше, чем рабочий, но меньше, чем окаянный нэпман). Сейчас трудно читать без смеха длинные таблицы расчетов квартплаты, но тогда ошибка в три копейки грозила нешуточными неприятностями.

Целые поколения бойцов коммунального фронта были вынуждены, например, учить наизусть семистраничное разъяснение 1934 г., содержащее такие глубокомысленные указания: если предоставлена скидка за полутемную комнату (50%) и за сырость в ней (20%), то «нельзя применять скидки в суммарном порядке, так как результат всегда получится меньший, в ущерб интересам домоуправления».

О камнях в почках

Несмотря на исчезновение капиталистов, а затем нэпманов, уплотнения шли своим чередом, и в 1937 г. пришлось издать постановление о том, что образовавшийся излишек жилплощади может быть изъят, только если он представляет собой отдельную комнату, но не часть ее. Ранее даже свободный угол компетентные органы могли изъять и вселить туда нуждающегося гражданина, что, возможно, и произошло в нижеследующем случае, привлекшем внимание газеты «Известия».

«Гражданка Красоткина обнаружила, что замок на ее двери сбит. На неизвестно откуда взявшемся топчане развалился незнакомый молодец, наяривающий на балалайке польку-трамблан, который представился инспектором бюро исправтрудработ Флотовым и пояснил, что намерен там жить. Хозяйка предложила молодому человеку покинуть чужую квартиру, но тот, зевнув, попросил не задерживать напрасными разговорами людей, занятых музыкальным самообразованием. Жалобу Красоткиной в милиции приняли и велели, как водится, зайти попозже, объяснив, что это дело не горит, т.к. это «не камни в почках». Прокурор признал действия Флотова незаконными, но и тогда милиция принимать мер не стала. Юное дарование продолжает совершенствоваться на балалайке в чужой квартире. И только на днях гр-ка Красоткина была оштрафована на 100 руб. за то, что у нее без прописки проживает гр-н Флотов».

В то же время государство начало борьбу со спекуляцией жилой площади (попросту говоря, со сдачей в поднаем). В случае выявления таковой в мае 1941 г. предлагалось изымать у виновных сданную в поднаем комнату, даже если по норме она не являлась излишком площади. Вплоть до 90-х гг. право на жилое помещение сохранялось за отсутствующим жильцом только в течение 6 месяцев, на основании чего, вероятно, и пострадал в «Золотом теленке» летчик Севрюгов.

Накал борьбы за новый быт постепенно приобретал черты абсурда. Пресса приветствует высказывания вроде «в нашем доме одна общая кухня на 80 квартир, там постоянно спорят о том, кто живет лучше, кто лучше варит сталь». Одно время этого, по-видимому, и добивалась власть, создавая специфические трудобытовые коммуны, чтобы тот, кто лучше работает, лучше жил, а лодырь жил хуже, и, как следствие, не пользовался уважением в соседском коллективе. Однако довольно рано даже специализированные помещения стали заселяться кем попало (общежитие имени монаха Бертольда Шварца в «Двенадцати стульях» вовсе не являлось фантазией великих сатириков), и возможности воспитания в многочисленных «вороньих слободках» свелись к минимуму.

Абсурд коммунального рая начал спадать благодаря развернутому в конце 1950-х гг. масштабному жилищному строительству неоднократно охаянных «хрущоб». Но оно не только позволило, наконец, вздохнуть свободно гражданам, измученным обсуждением проблем металлургии в очереди в туалет, но и свело на нет эффект свирепых жилищных законов. В отдельной квартире проследить за тем, кто и что сдает в поднаем, не так просто. Результатом стала либерализация законодательства, поднаем (с лицемерным условием о том, что плата за него не превышает коммунальных платежей) был разрешен, и вскоре наниматель при стабильной и чисто символической квартплате, бессрочном пользовании жилплощадью (ранее ордера выдавались на 5 лет) хотя и не превратился в собственника, но ни в чем ему не уступал.

Высшая и последняя

Съемщик владел, пользовался и распоряжался квартирой, мог обменивать ее, и если был не вправе заключать сделки купли-продажи, то фактически мог передать ее (при сохранении формального согласия наймодателя на вселение новых жильцов) кому угодно и выехать в любом направлении.

Чисто номинальная квартплата создала в умах стойкое представление о том, что все коммунальные блага даются сами собой, как солнечный свет, и их сбережение не стоит труда. Кроме того, для формы сохранявшееся в великом Жилищном кодексе 1983 г. правило о выселении нанимателя в случае невозможности совместного с ним проживания практически перестало применяться, и государственный жилой фонд вновь начал эволюционировать в сторону хитровских трущоб, из которых он в сущности и вырос.

Григорий Николаев

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Отрежьте кусочек балкона...
    Квартира приватизирована и разделена на 4 доли. Я отсудил себе отдельную комнату, а сестра с детьми осталась проживать в двух смежных, которые имеют две лоджии, не входящие в метраж жилья. Имею ли я право на часть лоджии у моей комнаты, и могу ли я сделать отдельный на нее вход?
    Василий Еремин
  • Обратная дорога есть
    Случается, что, продав квартиру, собственники понимают, что сделка была совершена неверно, ошибочно, на пике эмоций или попросту в процессе оформления документов был совершен подлог. О том, что делать в подобных ситуациях, рассказывает адвокат Олег Сухов.
  • Договор о договоре
    Далеко не всегда у сторон, пришедших к соглашению по поводу купли-продажи недвижимости, есть возможность сразу заключить соответствующий договор. Оформить намерения поможет предварительный договор – при условии, разумеется, что составлен он по всем предусмотренным законом правилам.
  • Сделка: ошибки, которые мы исправляем
    Да, клиент всегда прав, когда хочет получить качественно выполненную работу или услугу по разумной цене. Но правило это работает не всегда и не везде. При заключении сделок с недвижимостью из-за юридической неграмотности (или просто по доверчивости) клиент частенько «подставляется» сам. Вот об этих ошибках сегодня и пойдет речь.
  • Пристав стучится дважды?
    У меня половина доли в квартире, другая часть которой принадлежит престарелой матери. Но она во время моего отсутствия в командировке заняла всю квартиру, сменила замки, не открывает двери участковому. Что делать?
    Екатерина Закревская