23:30:44
11 апреля 2021 г.

Новые русские отшельники

Рынок недвижимостиСпециалисты загородного рынка недвижимости не раз заявляли, что его активность не связана с сезонностью. Представление о том, будто весной, летом и осенью – подъем, а зимой – спад, давно не актуально.

С точностью до наоборот

Нынче так: если в городе затишье, и активность продаж упала, то на загородном рынке все наоборот. И большинство экспертов подтверждают эту тенденцию, основываясь на том, что московские цены достигли того запредельного уровня, когда преимущества уединенного проживания за городом и приобретение дома по той же цене – по цене столичной квартиры – кажутся вполне оправданными.

Инвестору в городе тоже не слишком интересно – былого роста цен нет. Поэтому жаждущие «сохранить и приумножить» двинулись за рубеж и в Подмосковье. По словам экспертов, особую активность они проявляли на территориях за МКАД с февраля по июнь. Однако и июль показал хорошие результаты продаж.

Рассуждая в таком ключе, аналитик Геннадий Теряев приводит еще один аргумент, объясняющий интерес к загородным покупкам: с одной стороны, усложняется жизнь в городе, с другой – уровень жизни растет, ипотечные кредиты становятся популярнее. Многие могут себе позволить покупку недорогого коттеджа в кредит.

С такой оценкой согласны многие коллеги г-на Теряева: показатели активности первого полугодия 2008-го выше аналогичного периода 2007-го. Аргументы, правда, иногда приводятся другие: фондовый рынок в этом полугодии показал не самые лучшие результаты, что заставило многих инвесторов переориентироваться в сторону недвижимости, в том числе – загородной. Переориентирование от городского жилья на загородное особенно заметно в сегменте поселков класса «эконом», отмечает Анатолий Валетов, директор по маркетингу одной из компаний.

По некоторым данным, в первом квартале нынешнего года спрос на недвижимость в сегменте элитного класса увеличился на 16% по сравнению с четвертым кварталом 2007-го. Отсюда следует вывод, что на рынке загородной недвижимости в первом квартале активность покупателей росла, несмотря на то, что многие ожидали традиционного сезонного спада активности.

Число коттеджных поселков в Московской области в первом полугодии составляло около 600, причем более чем в половине проектов ведутся активные продажи. Лидируют по числу новых коттеджных поселков Дмитровское и Новорижское направления. Как утверждает Наталья Петшик, исполнительный директор одной из компаний, всего на рынок рассматриваемого сектора Подмосковья за указанный период вышло примерно 40 новых поселков.

Лидирует бизнес-класс

По оценкам Н. Петшик, большинство новых поселков и проектов относится к сегменту бизнес-класса, уровень конкуренции в котором постоянно растет. Поселки эконом-класса, являющегося наиболее востребованным, имеют меньшие темпы выхода на рынок. Сегмент премиум-класса перенасыщен, а потому число новых проектов в высоком ценовом диапазоне сокращается.

Примерно такое же «классовое» соотношение фиксируют и другие эксперты. В частности, по мнению Владимира Кузнецова, на загородном рынке продолжает лидировать бизнес-класс – он составляет 49% объема предложений. За счет освоения дальних земель прирастает сегмент эконом-класса, достигающий 29%. Рынок элитной загородной недвижимости уменьшает свою долю, несмотря на выход новых поселков, и составляет 22%.

Наиболее затоварен на сегодняшний день рынок бизнес-класса. Однако девелоперы продолжают заявлять все новые проекты в этом сегменте, что объясняется стоимостью земли: на «интересных» участках строить поселки эконом-класса неэффективно. Ведь рентабельность здесь ниже, а элитные проекты рискованны и сложны. Поэтому при наличии хорошей земли девелопер скорее выберет промежуточный вариант.

Сегмент эконом-класса долгое время находился в дефиците, однако в последнее время именно такие проекты (преимущественно в формате дальних дач) держат пальму первенства по объемам заявленного к реализации предложения.

Проектов элитного класса немало, но значительный их объем не отвечает требованиям, предъявляемым к дорогой недвижимости. По-прежнему часто встречается ложное позиционирование, когда девелоперы завышают класс проекта.

Что в цене?

Весьма популярны сегодня поселки, сочетающие на своей территории различные типы жилья. Это – так называемые мультиформатные поселки. Причиной этому служит повышение цен на землю и расходов на подведение необходимых коммуникаций, изменение вида и категории разрешенного использования и т.д. Под влиянием таких факторов девелоперы уплотняют застройку, размещая жилье разных типов, чтобы свести к минимуму рыночные риски проекта.

По мнению же г-на Валетова, при сегодняшних ценах на недвижимость максимальным интересом пользуются поселки эконом-класса на южных направлениях. Потребители по-прежнему предпочитают покупать не готовые дома, а участки с подрядом: порой гораздо выгоднее купить участок и строить самому, чем приобретать готовый дом.

В целом же на ценообразование влияют следующие факторы: наличие коммуникаций, новизна поселка, его транспортная доступность, географическое местоположение, близость к большой воде или лесу. Причем бурного роста стоимости квадратного метра загородного жилья не наблюдается – не в пример 2004 и 2005 годам. В среднем, увеличение составляет 15-20%. И это в первую очередь связано с ростом цен на стройматериалы. Пока же те объекты, которые строились в 2007-м, могут продаваться по ценам прошлого года – из расчета себестоимости того периода. Но эта ситуация изменится.

Некоторые эксперты считают, что на пик популярности выходят северные направления. Другие – эту мысль не поддерживают, полагая, что основная масса поселков приходится там на Дмитровское шоссе, они находятся на большом расстоянии от города вблизи водохранилищ и курортных зон. Такие поселки не пригодны для постоянного проживания. Рост спроса пришелся скорее на Северо-Запад. В первую очередь, на Новорижское шоссе.

Для богатых покупателей выгодными остаются все те же Рублево-Успенское шоссе (средняя стоимость участка с лесом $175 000-215 000 за сотку), Ильинское и Ново-Рижское направления ($90 000 за сотку), Калужское и Киевское шоссе ($35 000 за сотку).

Стоит отметить, что земельные участки окупаются в течение длительного периода времени, но риск при покупке земли меньше, чем при инвестициях в ценные бумаги или банковских вкладах. Также следует учесть, что без девелопмента территории участка он не сможет принести большой доход в ближайшее время.

В одной из компаний поделились интересными наблюдениями: самые высокие темпы роста цен отмечались на недвижимость, удаленную от МКАД более чем на 30 км. Кроме того, ее специалисты уверены, что цены на рынке загородной недвижимости в 2008 году вырастут не менее чем на 30%. Число покупателей, меняющих городскую недвижимость на загородную, увеличится. В зависимости от параметров объекта и направления, ежегодный прирост цен на жилье может составить 30-70%, на землю – 25-80%.

Плохо иметь домик в деревне!

Не остается без внимания покупателей и другой сегмент рынка – деревенские дома. Риэлторы оценивают ситуацию на нем только в отношении продаж дорогих и правильно оформленных домов. Разброс цен весьма значительный. Например, в среднем Подмосковье за миллион рублей можно купить дом со всеми удобствами. Но надо понимать: никакой охраны в таких поселках нет. Надеяться придется на себя. (Есть, правда, примеры, когда деревни, скупленные у местного населения целиком, новые хозяева обеспечивали охраной – такой же, как в коттеджных поселках).

Инфраструктура обычно ограничивается магазином и медпунктом. Есть, правда, плюсы в виде общественного транспорта и, например, организации электроснабжения. Если в дачных поселках покупка и установка трансформаторной подстанции – забота дачников, то в деревне за это несет ответственность местная администрация.

К деревенским домам могут прилагаться довольно внушительные участки, хотя не всегда. Главной же неприятностью остаются документы: процент правильно оформленных домов до сих пор не велик. Если же в качестве варианта рассматривается именно такой дом, то сама его покупка – большой риск. Жить в таком доме еще можно, а вот продать или завещать – весьма проблематично. Под большим вопросом и его переустройство, все работы по реконструкции – если конечно, пытаться проводить их на законном основании.

Наталия Крол

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация