Меняю Балашиху на Берлин
В кризисное время падают цены на дорогую и не очень дорогую недвижимость во всем мире. Поэтому платежеспособный пока еще российский покупатель все больше становится интересен продавцам зарубежных вилл и апартаментов. И этот интерес должен быть взаимным. Представим ситуацию. Живет человек в коммуналке с десятью соседями где-нибудь в Люберцах или Балашихе, а ведь мог бы, продав комнату, прикупить себе в Европе неплохую квартиру или даже дом…
Хороша страна Германия
Последние месяцы в лидеры среди россиян по интересу к недорогой европейской недвижимости выбилась Германия. Вернее, недвижимость, расположенная в Берлине и восточной части этой страны. Сейчас в Берлине совершенно реально купить двухкомнатную квартиру за 40 000 – 50 000 евро. Правда, это не будет новостройка или апартаменты в каком-нибудь фешенебельном комплексе. За такую сумму можно приобрести аналог нашей двухкомнатной «хрущевки». Квартира площадью в 40–45 кв. м будет расположена в доме шестидесятых–семидесятых годов постройки. Но, по словам эксперта одной из компаний, занимающейся продажей немецкой недвижимости в России, Екатерины Воронцовой, эти дома поддерживаются в приличном состоянии. Низкая стоимость обуславливается не состоянием домов и квартир, а более высокими требованиями немцев к уровню современного жилища. Кроме того, если «хрущевка» не устраивает и есть желание в дальнейшем вложить средства в ремонт, за 40 000 евро можно прикупить апартаменты и большей площадью в доме постройки начала прошлого века. Плюсы такой недвижимости: высокие потолки и большие (по сравнению с квартирами постройки периода ГДР) площади за невысокую цену. Но надо учитывать, что, приобретая подобную недвижимость, в реконструкцию и ремонт квартиры придется вложиться основательно.
Значительно дешевле, чем в Берлине, можно приобрести квартиру на территории практически всей Восточной Германии.
Но, по мнению Екатерины Воронцовой, наиболее интересен для россиян все-таки Берлин. Ведь это столица. И, следовательно, если покупка исключительно инвестиционная, то есть жить в этой квартире покупатель не собирается, то приобретенную недвижимость можно легко сдать. Одно-двухкомнатные квартиры в домах, построенных в шестидесятых–семидесятых домах, можно сдать по цене от 400 до 800 евро в месяц. Арендуют в основном студенты, приехавшие на учебу в Берлин на несколько лет.
Правда, сдавая квартиру, надо знать, что условия аренды недвижимости в Германии во многом отличаются от отечественных. На законодательном уровне права и арендатора, и арендодателя максимально защищены. Например, договора заключаются на срок от одного года и больше. Типичной для нас ситуации, когда квартира сдана, а через два месяца к арендаторам приходит собственник квартиры и говорит: «Выезжайте. Меня выгнала жена», быть не может. Любой суд встанет на сторону добросовестно выполняющих все условия договора арендаторов. Они останутся проживать в квартире период, оговоренный ранее. А собственнику придется самостоятельно решать свои проблемы.
С другой стороны, максимально защищен человек, сдающий недвижимость. Как правило, залог за состояние квартиры составляет не одну, а две–три месячные арендные платы. Эта сумма гарантирует владельцу покрытие затрат на ремонт квартиры после расторжения договора аренды.
Теперь о самом процессе покупки. По законодательству иностранные граждане имеют право приобрести в Германии квартиру, дом, земельный участок под строительство. Недвижимость продается на основе безусловного права собственности. Для того чтобы купить недвижимость, надо въехать в эту страну, имея на руках немецкую визу. Но покупка квартиры или дома не дает права на получение постоянного места жительства.
Если задумано купить недорогую квартиру и денег на руках в обрез, надо помнить о том, что оформление покупки плюс налоги, которые придется уплатить, потребуют еще где-то 10% от стоимости недвижимости. То есть, покупая квартиру за 50 000 евро, надо иметь в запасе еще 5000. Налог на приобретение недвижимости составляет в Берлине 4,5% от стоимости покупаемой квартиры, в остальной Германии 3,5%. Нотариальный сбор – от 1 до 1,5% от стоимости квартиры. Услуги лицензированного переводчика за час обойдутся около 100 евро. В Германии доходы риэлторских компаний регламентируются государством. Существуют четкие 6% (плюс НДС 19%) от стоимости объекта продажи, которые берут за свои услуги риэлторы.
Еще один важный для наших соотечественников момент – это коммунальные платежи. При постоянном проживании в малогабаритной квартире они невысокие – от 80 евро в месяц. Кроме того, владельцам квартиры придется ежегодно оплачивать налог на недвижимость. Он рассчитывается ежегодно и составляет менее 0,5% от стоимости квартиры. То есть, если квартира оценена в 50 000 евро, то ежегодно придется платить 250 евро.
Многие фирмы, предлагающие недорогую недвижимость в Германии, нашим соотечественникам приводят, как основной аргумент в пользу этого вложения денег, то, что собственникам недвижимости легче получить ПМЖ. На практике ситуация может развиваться совершенно по-разному. Знаю людей, которые после трех лет попыток получить вид на жительство в Германии, просто посчитали немецкий проект для себя малоперспективным и продали квартиру через ту же компанию, которая занималась оформлением покупки. Эти люди решили вложить свои относительно небольшие деньги в недвижимость в той европейской стране, где проще получить вид на жительство и, следовательно, шенгенскую визу, предоставляющую возможность проживания во всех странах Евросоюза.
Дом в Венгрии – и живи себе в Евросоюзе
Эта страна заинтересована в привлечении российских инвестиций. На нашем рынке работают компании, предлагающие дома в Венгрии с участком по цене 1 000 000 рублей. Причем риэлторы потенциальных покупателей заманивают тем, что включают в данную сумму все перелеты до Венгрии, услуги по показам, стоимость объекта и регистрацию сделки на физическое лицо. Преимущество покупки недвижимости в Венгрии: право на получение мультивизы и проживание в Евросоюзе. По словам эксперта одной из компаний, предлагающих недорогую венгерскую недвижимость, Игоря Давидюка, в пределах миллиона рублей можно прикупить небольшую квартиру в уже построенном и отделанном новом доме в Будапеште или дом с участком 10–20 соток в радиусе до 20 км от венгерской столицы. Например, за 30 000 евро можно приобрести дом с четырьмя комнатами в Пеште, с участком 17 соток, площадью 120 кв. м.
Оформление недвижимости в собственность в Венгрии простое, весь процесс занимает около двух недель. Кстати, риэлторы уверяют, что дом в Венгрии можно легко сдать. Правда, цена за аренду недорогого дома будет невысокой: от 300 евро. И традиционный для этой категории недвижимости способ сдачи в аренду: не через интернет, не через агентства недвижимости, а с помощью обычных расклеенных объявлений. Арендуют, как правило, местные молодые семьи, решившие отделиться от родителей, но пока еще не накопившие на собственное жилье.
Болгария: пока что недорого
Эксперты уверяют, что недвижимость на болгарском побережье, несмотря на кризис, растет в цене. Вблизи курортных городов средняя стоимость квадратного метра 1500 евро. Но по-прежнему можно купить апартаменты по цене 800 евро за метр в уже построенных комплексах. Некоторые компании, продающие недвижимость в этой стране, предлагают за 25 000 евро приблизительно такие варианты. Апартаменты в жилом комплексе, построенном в 800 метрах от моря. Маршрутки от жилого комплекса до пляжа ходят каждые 15 минут, поэтому проблем с купанием не возникает.
Но, наверное, главное при покупке недвижимости в Болгарии, это точно для себя определиться, для чего она приобретается. Если для летнего отдыха бабушки или мамы с детьми, то это замечательное вложение средств. Что же касается сдачи жилья в аренду, то для этого годятся лишь крупные курортные города: Варна, Бургас. А вот, например, сдать апартаменты где- нибудь в Созополе реально только на летние и частично осенние месяцы.