Не квартиру, так хоть комнату
Хотя официальные источники и уверяют, что коммунальных квартир у нас в Москве становится все меньше, они есть. И спрос на них высок. Специалисты по недвижимости объясняют такую популярность, во-первых, тем, что покупка отдельной квартиры многим не по карману. А имея комнату, глядишь, со временем удастся стать обладателем полноценной квартиры. Итак, как продать-купить комнату в коммунальной квартире? Об этом наш сегодняшний разговор.
Доля-долюшка
Если комната определена как отдельное жилое помещение с конкретным количеством квадратных метров – это полноценная комната, которой собственник вправе полностью распоряжаться: жить там, продать и т.д. Но может быть и доля – когда метры не выделены. Эта доля тоже может быть продана или куплена.
И на комнату, и на долю в квартире при сделках купли-продажи распространяются одни и те же правила.
Право первой покупки
Процедура купли-продажи комнаты в коммуналке имеет некоторые отличия от такой же сделки, произведенной с отдельной квартирой. Хозяину комнаты, задумавшему ее продажу, надо знать, что в соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки. Порядок соблюдения данного права предусмотрен статьей 250 Гражданского кодекса РФ. Порядок продажи комнат в коммунальной квартире приватизировавшими их жильцами установлен также Законом Москвы «Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения» от 16.06.99 № 24–62.
Первый шаг, который нужно сделать продавцу комнаты (доли) в коммунальной квартире, – это письменно уведомить остальных собственников-соседей о своем намерении продать комнату с указанием цены и других условий, на которых ее продает.
Такое предложение (извещение) должно быть сделано в письменной форме (п. 2 ст. 250 ГК РФ, п. 4 ст. 7 Закона г. Москвы «Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения»). Отправляется извещение заказным письмом с обязательным уведомлением о получении – т.е. ваши соседи должны расписаться в том, что они его получили. Это необходимо для того, чтобы продавец был уверен в том, что соседи потом не откажутся от факта получения письма. (В этом случае можно прибегнуть к помощи нотариуса, который оказывает такую услугу, – сам отправит уведомление.)
Уведомление можно сделать как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В нотариальной, советуют специалисты, – лучше. Если вдруг кто-то из соседей по какой-либо причине не соизволит ответить на предложение выкупить комнату (не напишет отказ или вообще промолчит), у продавца на руках будет подтверждение того, что он надлежащим образом исполнил закон. И в случае если потом кто-то из собственников решит утверждать, что, мол, не знал, правота окажется на стороне продавца.
Если в течение месяца соседи отказались от права покупки или вообще промолчали на сей счет, хозяин может продавать свою комнату кому захочет.
Внимание! Прежде всего нужно выяснить, кто является собственником соседней комнаты или комнат – т.е. от кого брать отказ от преимущественного права покупки. Если в квартире есть неприватизированные комнаты, продавцу обязательно нужно письменно уведомить еще одного собственника – город.
На заметку
Наниматели, не реализовавшие свое право на приватизацию, вправе приватизировать свою комнату и воспользоваться преимущественным правом покупки продаваемого в «коммуналке» иного жилого помещения в установленном порядке./blockquote>
Соседям дается только один месяц на раздумья. Отсчет времени, в течение которого должен быть дан ответ (согласие купить предложенную комнату или отказ от покупки), ведется не со дня отправки уведомления, а со дня получения этого письма адресатами. Если остальные собственники комнат откажутся от покупки или не приобретут продаваемую комнату в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать комнату любому лицу на свое усмотрение.
Но! Только за ту цену, которая указана в извещении. Схитрить и указать в уведомлении более высокую цену в надежде, что сосед уж точно откажется ее купить, не выйдет. Продавец не имеет права продать комнату по цене меньше той, по которой предложил ее соседям. Дороже – пожалуйста, но ни на копейку дешевле.
Внимание! Отказ собственников и нанимателей от права преимущественной покупки желательно удостоверить у нотариуса. Нотариус составит официальное уведомление, в котором будут изложены все условия продажи вашей комнаты, включая цену, а также будет оговорено, что отсутствие ответа в течение месяца расценивается как отказ от права (п. 2 статьи 250 ГК РФ).
Внимание! Нотариально заверенное заявление «Отказ соседей от права преимущественной покупки» обязательно прилагается к общему пакету документов на продажу комнаты в коммунальной квартире.
В случае согласия одного из собственников коммунальной квартиры на приобретение продаваемой комнаты между ним и продавцом заключают договор купли-продажи, который подлежит обязательной государственной регистрации.
Бывают ситуации, когда согласие на приобретение комнаты и доли в праве общей собственности исходит от нескольких соседей-собственников. Тогда проблема решается по общему согласию. Не получилось мирным путем – значит, через суд.
Внимание! Если продавец нарушит установленное законом правило и продаст комнату «постороннему» без уведомления о том соседей, то любой из собственников имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. З статьи 250 ГК РФ).
То есть сделка может быть признана недействительной. Такое требование может быть заявлено в судебном порядке в течение трех месяцев. Отсчет трехмесячного срока начинается с момента, когда участник общей долевой собственности узнал или должен был узнать о нарушении его прав.
Эти правила применяются также при отчуждении комнаты по договору мены. То есть если обойти предусмотренную законом процедуру (не предложить соседям вашу комнату по указанной цене), осуществленная с таким нарушением сделка купли-продажи может быть признана недействительной.
Если установленный порядок был нарушен не по вине продавца, ему также следует обратиться в суд по месту нахождения квартиры с иском о признании за ним права собственности или права пользования свободными комнатами.
На заметку
Коммунальная квартира всегда находится в общей долевой собственности. За каждым жильцом закреплена своя комната, а места общего пользования считаются общим имуществом всех собственников и не подлежат разделу между ними.Комнаты – как определенная доля квартиры и места общего пользования квартиры – не могут быть отделены друг от друга, так как связаны общим хозяйственным назначением: удовлетворением жилищных потребностей граждан. Доля в местах общего пользования, принадлежащая собственнику, является принадлежностью и следует судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ).
В случае когда собственник комнаты в коммунальной квартире отчуждает свою комнату иному лицу (продает, дарит, меняет и т.д.), к новому собственнику (приобретателю) переходит не только право собственности на комнату, но и право собственности на принадлежавшую прежнему собственнику долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. То есть места общего пользования – туалет, ванная, кухня, кладовка…
Прежде чем продать комнату в коммунальной квартире, необходимо определить доли в местах общего пользования квартирой. Для этого должно быть составлено соглашение между всеми сособственниками (соседями), которое заверяется нотариально.
Если собственники не пришли к единому соглашению или кто-то из них уклоняется от участия в нем, любой из них может обратиться в суд.
Есть ограничения
На совершение сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире существуют некоторые ограничения.
Так, сделки, в результате которых вселение граждан в жилые помещения в квартире коммунального заселения приводит к значительному ухудшению условий проживания собственников или пользователей других жилых помещений этой квартиры, могут быть признаны судом недействительными по иску жильцов, чьи права нарушены. То же самое можно сказать о сделке, в результате которой в продаваемую комнату вселяются люди, проживание которых в квартире коммунального заселения не допускается действующим законодательством. К примеру, это могут быть люди, страдающие некоторыми тяжелыми формами заболеваний (п. 3 ст. 6 Закона г. Москвы от 16.О6.99 г. «Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения»).
Необходимые документы
Комнаты в коммунальной квартире могут находиться в собственности граждан, если вся квартира была приватизирована в общую долевую собственность. В этом случае необходимо представить следующие документы:
- свидетельство о праве собственности на комнату с указанием размера и общей площади коммунальной квартиры;
- договор передачи комнаты в собственность граждан, зарегистрированный органом, осуществляющим регистрацию недвижимого имущества;
- соглашение об определении долей, заверенное нотариально и зарегистрированное органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество;
- справка БТИ об оценке стоимости коммунальной квартиры с указанием размера долей всех ее собственников;
- справка жилищно-эксплуатационной конторы об отсутствии задолженности по платежам;
- выписка из домовой книги;
- копия финансового лицевого счета;
- согласие органов опеки и попечительства, если в комнате зарегистрированы или проживают несовершеннолетние дети;
- заявление соседей об отказе от права преимущественной покупки.
Комментарий
Максим Бородыня, юрист:
— На самом деле ничего особенного в процедуре купли-продажи приватизированных комнат в коммунальной квартире нет. Все требования такие же, как и по купле-продаже квартиры. Да, есть ряд особенностей, которые могут осложнить и потребовать больших затрат времени на совершение сделки. Они могут значительно усложнить и затянуть сроки оформления сделки. Наверняка потребуется время на выявление круга совладельцев, имеющих преимущественное право покупки, установление их реального места жительства и получение отказа от преимущественного права покупки. В результате может затянуться и процесс оформления сделки.
А основные правила и этапы совершения сделки купли-продажи комнаты такие же, как и отдельной квартиры. Также требуется нотариально заверенное согласие супруга на сделку, либо заявление, что он (она) в браке не состоит, отсутствие прав несовершеннолетних на комнату, отсутствие состоящих на учете в ПНД, прописанных там граждан, отсутствие граждан, имеющих право на проживание в комнате, но временно выбывших (военнослужащих, заключенных и т.п.). Если один из собственников комнат несовершеннолетний или инвалид, то его отказ от покупки должен быть дан с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Важно тщательно проверить документы на отчуждаемую комнату.
Иногда продавцы комнаты или доли, дабы обойти соседей или сособственников (ну не хотят они по какой-то причине предоставлять именно им право первоочередной покупки!), придумывают серые схемы. Например, оформляют договор дарения (и имеют на то право). Но хитрость заключается в том, что за дарственную продавец получает деньги. Такая сделка называется притворной, то есть совершенной с целью прикрыть другую сделку. Она легко может быть признана судом недействительной и быть легко оспоренной в суде.
Только цифры
По данным специалистов рынка недвижимости, сейчас на продажу выставлено порядка 3000 комнат в различных округах столицы. Причем стоимость одного продажного квадратного метра гораздо выше, чем в квартирах. «Квадрат» в коммуналке часто стоит столько же, сколько в элитном жилье. В центре Москвы 31% комнат находится в трехкомнатных квартирах. Продажа одной комнаты в двухкомнатной и четырехкомнатной квартире встречается реже – 19% и 16% соответственно. Стоимость квадратного метра в них колеблется от $8874 до $10473, что вполне соответствует уровню цен на жилье верхнего сегмента бизнес-класса и элитного жилья. Средняя площадь продаваемых комнат – 19 кв. метров. В основном предлагают комнаты стоимостью от $193 тысяч до $208 тысяч. Средняя цена квадратного метра в комнатах, расположенных за пределами Садового кольца, – $7265. Стоимость в зависимости от типа дома составляет $120–144 тысячи.
Самые дорогие комнаты традиционно расположены в центре. В ЦАО средняя цена комнаты $152 тысячи, а число предложений не превышает 14% от общего объема. Самые дешевые находятся в Зеленограде – $97 тысяч, а доля выставленных на продажу в этом округе – 9%. Стоимость квадратного метра в комнатах уже давно превышает средние показатели по рынку, а стоимость комнат в целом иногда доходит до стоимости квартиры в ближайшем Подмосковье. Цена на рынке превышена как минимум на 20–30%. Но, учитывая нынешнюю ситуацию, цены на комнаты могут немного «сдать». Так что покупка комнаты с целью инвестиций, по мнению специалистов, вряд ли будет оправданна.
Если комната государственная
Бывает, что в коммунальной квартире освобождается одна из комнат, занимаемых по договору социального найма. Кому она достанется?
ЖК РФ предусматривает предоставление освободившейся комнаты в коммунальной квартире по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям или собственникам. И устанавливает порядок очередности претендентов на эту комнату в зависимости от их степени нуждаемости. На получение жилплощади в коммуналке по договору соцнайма, то есть бесплатно, могут рассчитывать те, у кого мало денег и квадратных метров.
К ним относятся три категории граждан:
1. малоимущие и очередники, признанные нуждающимися в жилых помещениях;
2. малоимущие и обеспеченные общей жилой площадью на одного члена семьи менее нормы предоставления;
3. не являющиеся малоимущими, но которые обеспечены жилплощадью на члена семьи менее нормы предоставления.Именно в такой очередности и предоставляется освободившаяся комната. И только при отсутствии в коммунальной квартире соседей всех трех категорий (или при их отказе от получения комнаты) ее предлагают выкупить.
Освободившиеся государственные (муниципальные) комнаты могут быть предоставлены гражданам «с улицы», не проживавшим в квартире, только при отсутствии в квартире перечисленных выше категорий жильцов.