Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 06 мая 2003 г. 13:10
Публикация в газете: №18 (433) от 06 мая 2003 г.

Под защитой суда

Профессионалы рынка недвижимости продолжают комментировать решение Конституционного суда РФ, защитившего добросовестного приобретателя имущества. Начало в № 17

Проверка юридической чистоты не отменяется
Андрей Жинган, заместитель директора Департамента маркетинга Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН):
- Решение Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 года - еще один серьезный шаг на пути формирования цивилизованного рынка недвижимости. Однако оно не изменило закон, так как направлено, в первую очередь, на изменение правоприменительной практики. А именно на то, чтобы суды, прежде всего общей юрисдикции, при вынесении решений учитывали права добросовестного приобретателя, предусмотренные ст. 302 ГК РФ, и в случае, если вопрос о признании сделки недействительной ставит бывший собственник имущества, в первую очередь применяли статью, касающуюся добросовестного приобретателя.
Действительно, суды общей юрисдикции при рассмотрении дел о признании сделок недействительными эту норму практически не применяли. Рассматриваемое решение Конституционного суда дает, на наш взгляд, лучшие шансы для граждан, которые приобрели квартиру по договору купли-продажи, если по предыдущим сделкам с данной квартирой в судебном порядке ставится вопрос о признании этих сделок недействительными.
Однако для того, чтобы права добросовестного приобретателя были реализованы, необходимо выполнение двух условий: 1) квартира должна выбыть из владения собственника по его воле; 2) она должна быть отчуждена по возмездной сделке, то есть не подарена.
К одним из наиболее распространенных оснований обращения в суд (заблуждение продавца) положения о добросовестном приобретателе не применимы (речь идет о ст. 177, где говорится о недействительности сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими), поскольку в этом случае очевидно, что квартира выбыла из владения не по воле собственника.
Такой же аспект суд может усмотреть и при признании сделок недействительными по ст. 178, 179 ГК РФ (недействительность сделок, совершенных под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы).
По нашему мнению, решение Конституционного суда не окажет существенного влияния ни на стоимость услуг, ни на стоимость объектов, так как оно не предполагает изменений в технологиях работы крупных риэлторских агентств и не отменяет процедуру проверки юридической чистоты квартиры. Поэтому страхование права собственности на жилье (титульное страхование) - хороший дополнительный гарант сделки с недвижимостью.

Кто заплатит?
Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР):
- Решение КС, безусловно, гениальное. У него была задача сделать так, чтобы, с одной стороны, не обидеть нашу гражданско-правовую элиту, писавшую Гражданский кодекс. Она прекрасно была реализована. Другая цель - выстроить более эффективные схемы для рыночного оборота. Тоже достигнута.
Можно сказать, что ситуация, когда на основе одного решения суда можно было за счет ничтожности сделки расторгнуть все последующие, ушла в прошлое. Сегодня по каждой конкретно совершенной сделке нужно доказывать недобросовестность той стороны, которая получила права собственности на основе регистрации. И это действительно позволит защищать интересы добросовестного приобретателя.
В гражданском праве добросовестным считается приобретатель, не знавший, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права его продавать, дарить, менять и т. п. Тот, кто не только не знал, но и не должен был и не мог знать о неправомерности своего приобретения. В случае приобретения недвижимости это означает, что приобретение квартиры или комнаты по явно заниженной цене при подозрительных обстоятельствах (например, квартира продается очень дешево и по доверенности; собственник квартиры злоупотребляет алкоголем либо наркотическими веществами), может служить основанием для вывода, что приобретатель, хотя и не знал достоверно, но мог и должен был предположить, что приобретает квартиру или комнату неправомерно. Тут покупатель квартиры может быть признан недобросовестным.
Однако даже если вы приобрели квартиру, соблюдая все необходимые требования законодательства, это еще не гарантия того, что вы не останетесь без нее. Судебная практика показывает, что в случае признания сделок недействительными суды зачастую выносили решение и о двусторонней реституции, то есть обязывали стороны возвратить друг другу все полученное по сделкам. При этом не учитывались права добросовестных приобретателей, которые должны были возвращать приобретенную ими недвижимость бывшим собственникам.
Такая ситуация противоречила конституционным правам и свободам. И в своем постановлении Конституционный суд рассмотрел соответствие ст. 167 ГК РФ нормам и статьям Конституции Российской Федерации, а также положениям Конвенции о защите прав человека и основных свобод. Суд пришел к выводу, что использование правового механизма, установленного п. 1 и 2 статьи 167 ГК РФ, не может распространяться на случаи приобретения имущества добросовестным приобретателем. В данном случае собственник имеет право подавать только виндикационный иск, если на это имеются основания, предусмотренные статьей 302 ГК РФ, то есть те основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (выбытие имущества из владения собственника помимо его воли, безвозмездное приобретение имущества и т. д.).
Что это означает на практике? Допустим, вы приобрели квартиру на основании договора купли-продажи, а перед этим с квартирой было совершено еще три сделки купли-продажи. Бывший собственник идет в суд и просит признать их недействительными, так как первый договор купли-продажи был совершен с нарушением норм гражданского права и, соответственно, должен быть признан недействительным, а также потребовать возврата своего имущества. Прежде всего, согласно постановлению КС, истцу необходимо будет доказывать недобросовестность приобретателей по каждой из четырех заключенных сделок, а не только признавать их недействительными. Для этого истец должен доказать, что каждый из покупателей по сделкам приобрел имущество, которое выбыло из владения собственника помимо его воли, либо приобретатель был информирован об обстоятельствах, позволяющих признать договор недействительным, либо имущество было приобретено покупателем безвозмездно (а это при заключении договора купли-продажи невозможно). Все это позволит добросовестному приобретателю защитить свои права.
Пока остается открытым вопрос о компенсации утраченных средств. Я думаю, он вскоре будет поставлен на повестку дня. И осуществлять выплаты, по всей видимости, придется регистрирующим органам. Они от лица государства должны компенсировать потерпевшему утраченную сумму. Но как и когда это будет, знать пока никто не может.

Вениамин Вылегжанин

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Отрежьте кусочек балкона...
    Квартира приватизирована и разделена на 4 доли. Я отсудил себе отдельную комнату, а сестра с детьми осталась проживать в двух смежных, которые имеют две лоджии, не входящие в метраж жилья. Имею ли я право на часть лоджии у моей комнаты, и могу ли я сделать отдельный на нее вход?
    Василий Еремин
  • Обратная дорога есть
    Случается, что, продав квартиру, собственники понимают, что сделка была совершена неверно, ошибочно, на пике эмоций или попросту в процессе оформления документов был совершен подлог. О том, что делать в подобных ситуациях, рассказывает адвокат Олег Сухов.
  • Договор о договоре
    Далеко не всегда у сторон, пришедших к соглашению по поводу купли-продажи недвижимости, есть возможность сразу заключить соответствующий договор. Оформить намерения поможет предварительный договор – при условии, разумеется, что составлен он по всем предусмотренным законом правилам.
  • Сделка: ошибки, которые мы исправляем
    Да, клиент всегда прав, когда хочет получить качественно выполненную работу или услугу по разумной цене. Но правило это работает не всегда и не везде. При заключении сделок с недвижимостью из-за юридической неграмотности (или просто по доверчивости) клиент частенько «подставляется» сам. Вот об этих ошибках сегодня и пойдет речь.
  • Пристав стучится дважды?
    У меня половина доли в квартире, другая часть которой принадлежит престарелой матери. Но она во время моего отсутствия в командировке заняла всю квартиру, сменила замки, не открывает двери участковому. Что делать?
    Екатерина Закревская