ТСЖ: «перезагрузка» целей и задач
В Москве прошло Всероссийское совещание, посвященное вопросам управления многоквартирными домами. Третье по счету. «Проба пера» состоялась три года назад, тогда же организаторы – Фонд «Новая Евразия», Фонд «Институт экономики города», Общественный совет при Минрегионразвития запустили проект «Поддержка собственников жилья». Для его реализации определили пилотные территории – Пермь, Тверь, Нижний Новгород. Теперь формально проект завершен.
На совещании подвели итоги, обсудили настоящее наших ТСЖ и попробовали спрогнозировать будущее. Как оказалось, этот прогноз существенно меняет представление о товариществах, их роли в управлении жильем.
О самом интересном из того, что говорилось на совещании, читайте здесь и сейчас.
На фоне призывов – брать собственникам дома в самоуправление – диссонансом прозвучал основной тезис большинства докладчиков: не дело товариществам подменять собою ДЕЗы. Не должны они взваливать на себя обслуживание дома и содержание персонала. Им нужно учиться грамотно заказывать необходимые услуги у профессионалов на рынке. Резон в таком подходе, несомненно, есть. Только для того, чтобы по-новому взглянуть на ТСЖ, нам всем потребуется «перезагрузка».
О колхозах
Гавхар Алиева, директор консалтингового центра, г. Ташкент:
– Мы наблюдаем за развитием реформы ЖКХ в России и в последнее время слышим высказывания о том, что ТСЖ должны создаваться не в одном доме, а сразу в нескольких. Думаю, в этом плане будет полезен опыт Узбекистана. ТСЖ у нас развиваются 10 лет, теперь они созданы в 98 процентах многоквартирных домов. История их становления делится на несколько этапов, на каждом из которых менялась нормативно-законодательная база и представление о том, что же такое ТСЖ.
Закон о ТСЖ, принятый в 1999 году, дал толчок появлению товариществ. К 2000 году по инициативе жителей на базе одного-двух домов было создано примерно 360 ТСЖ. Первые – были самостоятельными, сами обслуживали свои дома. Они до сих пор считаются лучшими. Но их было слишком мало для того, чтобы изменить централизованную систему управления жильем. Поэтому в 2001-м вышел указ президента о дальнейшем развитии ТСЖ. С 2001 года государство прекратило все виды дотаций на содержание жилья и ликвидировало централизованную систему управления, то есть ЖЭКи. Тогда же появилась крупномасштабная программа по ремонту домов до 1991 года постройки. Государство дало деньги на капремонт в тех домах, где ТСЖ софинансировало свои 30 процентов. Кроме того, ТСЖ с 2002 года освободили от всех видов налогов. Поэтому второй этап развития дал очередной толчок созданию товариществ.
Это происходило в очень короткие сроки, в основном усилиями органов государственной власти, без вовлечения собственников. И собственники поняли, что ТСЖ – это замена жилищно-эксплуатационных организаций. К сожалению, итоги второго этапа показали, что большие товарищества на базе 20–40, а то и 80 домов, вызвали нарекания на всех уровнях. Были недовольны и жители, и органы местной и республиканской власти, потому что появилась масса жалоб на плохое техническое состояние домов.
Началась дискуссия о максимальных размерах ТСЖ. С одной стороны, были однодомные ТСЖ, ими были все довольны, с другой – многодомные, работой которых были недовольны все.
Начался третий этап становления ТСЖ. По постановлению президента увеличилось число однодомных и малых ТСЖ. Определили оптимальное число домов в одном ТСЖ – 8–10 и число собственников в нем – 500–600. Но отношение собственников к ТСЖ, как к жилищно-эксплуатационной организации, по-прежнему было определяющим. В разукрупненных товариществах была создана та же система управления, что и в больших, они содержали свои материально-технические базы, штатный персонал. Размеры взносов в них были высокими, а качество содержания жилья не улучшалось. В однодомных ТСЖ председатель работал на общественных началах, жители не содержали персонал. У них появилась потребность в заказе услуги. Этот факт повлиял на создание первых управляющих компаний в республике. Им государство также объявило налоговые каникулы до 2011 года.
Сколько же домов должно быть в ТСЖ?
Если товарищество – институт самоуправления собственников и механизм принятия совместных решений, и воспринимается оно как коллективный заказчик услуг, то создавать его нужно в одном доме. Если же к ТСЖ относятся, как к ЖЭКу или ДЕЗу, то объединять оно должно большое число домов, где работает старая советская система общего котла, когда берутся деньги одного дома и расходуются на нужды другого, без учета возможностей собственников.
Узбекистан последовательно прошел несколько этапов. Сейчас мы стремимся создавать однодомные ТСЖ, параллельно им – управляющие компании (их уже 387). Товарищества для них – заказчики услуг, партнеры. Это самая приемлемая модель.
О проблемах
Татьяна Лыкова, главный специалист Фонда «Институт экономики города»:
– До сих пор не понятно место ТСЖ и его роль в жилищной сфере. Оно воспринимается как альтернатива управляющей компании, как непрофессиональная жилищная организация, которая создается в доме для того, чтобы все в нем делать самостоятельно. А люди – непрофессионалы, они не хотят этим заниматься, боятся, что создадут ТСЖ, и придется все тащить на себе.
Управляющие компании видят в ТСЖ конкурентов. Они заинтересованы ликвидировать товарищество в доме и заместить его собой. Партнерских отношений не видно. Это существенная проблема, которая тормозит развитие основной функции товарищества – поддержания дома в хорошем состоянии.
Большинство председателей работают как управляющие. И многие согласятся с тем, что это непосильная работа. Розничные, а значит, высокие затраты на один дом, недостаток опыта, квалификации и неэффективность существования жилищной организации в одном доме, – этими бедами страдает большинство ТСЖ.
В товариществах, которые создавались по инициативе жителей, часто возникают проблемы внутренних взаимоотношений, правильной организации дел, доверия между рядовыми членами и правлением. Нередко председателя обвиняют в мошенничестве. Часто он стоит по другую сторону баррикады от собственников, хотя такой же житель, как и они. А если его не переизбирают много лет, то со временем он становится профессионалом. Тогда его не сдвинешь! И он оказывается одиноким лидером без поддержки.
Об инстинктах
Наталья Савченко, заместитель главы администрации г. Твери:
– Конечно, 185-й Федеральный закон о содействии реформированию ЖКХ стал искусственным фактором создания ТСЖ. С одной стороны, совесть у нас, чиновников, чиста, потому что мы подтолкнули людей на хорошее дело. С другой стороны, тем, кто встал на это путь, надо помогать.
Есть и естественный фактор роста числа ТСЖ – плохая работа управляющих компаний. Это вынуждает людей уходить от них и создавать товарищества. Для меня стало открытием: оказывается, хорошая компания – это та, которая работает, а мы о ней ничего не знаем. Числится по бумагам, приходит на планерки. А жалобы на нее от жителей через почту администрации не проходят. Но таких мало.
Зато других приходится увещевать: вы работаете плохо, вами недовольны собственники, вы причиняете много неудобств администрации, которая вынуждена заниматься урегулированием ваших отношений с жителями. Должен же сработать инстинкт самосохранения!
Компании не руководствуются Жилищным кодексом, не отчитываются на общих собраниях, их деятельность не прозрачна. Мы сравнили, что на одну и ту же сумму делает в доме управляющая компания и ТСЖ. Оказалось, ТСЖ расходует средства более рационально и эффективно. Результат налицо. У управляющей компании результата порой не видно, а деньги растекаются неизвестно куда.
О помехах
Марина Акимова, председатель Ассоциации ЖСК и ТСЖ Санкт-Петербурга:
– Начать управлять жильем по-настоящему мешают законодательные коллизии. Взять, к примеру, механизм выбора способа управления домом. 51 процент собственников проголосовали за ТСЖ. ТСЖ зарегистрировали. Теперь им надо подать заявления о вступлении в товарищество, а заявлений всего 40 процентов. И только что созданное товарищество подлежит ликвидации…
Вступление в ТСЖ дело добровольное: не хочешь – не вступай. Это предусмотрено законом, и на сей счет есть решение Конституционного суда РФ. Но устанавливался этот порядок для защиты малоимущих, а сейчас другое время, и в должниках часто оказываются отнюдь не бедняки. Нужно вводить новые правила игры: приняло общее собрание решение о создании ТСЖ – все собственники обязаны в него вступить.
Городская администрация стала применять выход из членов ТСЖ как способ воздействия на слишком ретивые товарищества. Уходит и прихватывает с собой 20–30 процентов голосов. После обращения ассоциации к губернатору администрацию обязали быть членом ТСЖ в домах, где есть городская собственность. Но эта обязаловка противоречит действующему законодательству.
По Жилищному кодексу ТСЖ каждый год должно проводить два общих собрания: одно – для собственников, другое – для членов ТСЖ. Потому что полномочия у этих собраний разные, и они не четко прописаны в законе.
Решили упростить порядок регистрации ТСЖ, поручили это Федеральной налоговой службе. Но налоговиков не обязали проверять документы, представляемые на регистрацию.
В жилищной сфере нередки случаи рейдерства. Человек делает копию печати, подделывает подписи в протоколе, идет в налоговую, называет себя ликвидатором ТСЖ, регистрируется. Потом отправляется в банк и снимает все деньги товарищества. И пока ТСЖ несколько месяцев бьется в судах, в прокуратуре, аферист проделывает то же самое в другом доме. Это случилось в Санкт-Петербурге, мошенника посадили.
Что делать? – спросили мы представителя налоговой инспекции, ведь от этого не застраховано ни одно ТСЖ. Последовал совет: отслеживать информацию на сайте ФНС. Если там появилось сообщение о ликвидации вашего товарищества как юридического лица, оперативно принимайте меры!
Надо вернуться к практике регистрации ТСЖ в Минюсте, только упростить при этом процедуру.
О легендах
Елена Веригина, представитель Тверской областной общественной организации «Качество жизни»:
– Последние три года мы создаем только «живые» ТСЖ. Почти все они вошли в программу капремонта и успешно его выполняют. Причем организуем товарищества в старых домах. И легенду о том, что там их создавать невыгодно, успешно развеяли.
Пошли дальше – на село. Теперь в Тверской области активно работает шесть сельских ТСЖ, тоже в старых домах.
Хорошее ТСЖ может появиться на свет только при поддержке администрации. Создать товарищество вопреки ее мнению можно, но работать ему будет крайне сложно.
Новые песни о старом
ТСЖ и управляющие компании. Они не видят друг друга и видеть не хотят. Товарищества говорят: «Не нужны нам эти управляющие!» А им в ответ: «Не нужны нам эти ТСЖ!» Их совместное сосуществование на жилищном рынке представляется весьма туманным.
Согласно данным Федеральной антимонопольной службы, на 1 декабря 2008 года 69% многоквартирных домов в России управляются компаниями. Причем с 2007-го число частных организаций увеличилось на треть. В некоторых регионах их уже до 85%. Госпредприятий осталось немного. Рынок ли это, и есть ли на нем конкуренция? Большинство новых компаний создано на базе бывших государственных организаций. И то, как они работают, создает общий фон – выбирать не из кого.
По словам Ирины Генцлер, руководителя жилищного сектора Фонда «Институт экономики города», проблема в том, что государственные организации не поменяли стиля работы. И еще в том, что от политической позиции администрации зависит развитие рынка жилищных услуг. Организации, в управлении которых была и остается большая часть жилищного фонда, в конкуренции не заинтересованы. Да они и не умеют конкурировать. У них все всегда как у всех: тарифы одни и те же, набор услуг один и тот же, предложения собственникам они сделать не могут, диалога с жителями нет. Собственники им нужны только как плательщики.
В основном деятельность таких компаний сводится к организации обслуживания, а это может сделать и грамотный житель дома, и председатель ТСЖ. Тогда являются ли они управляющими по сути?
Пронумеруем мифы
Управляющая компания «Маторин» заявила о себе на совещании как об организации «нового поколения». Ее директор Юрий Подобед назвал несколько причин негативного отношения со стороны собственников к управляющим компаниям и… развеял мифы о них.
На протяжении десятков лет жилье обслуживали монопольные структуры. Их работа явно отставала от нормативных стандартов эксплуатации, над разработкой которых трудился не один десяток НИИ. К тому же полностью отсутствовала культура предоставления жилищных услуг. После принятия в 2005 году Жилищного кодекса все ждали перемен к лучшему. Но из-за того, что в головы потребителей долгие годы вкладывалось, что плата за жилье является чем-то вроде непонятного оброка за проживание, изменения ситуации не произошло. Сейчас трудно преодолевать стереотипы собственников и их негативное отношение к управляющим компаниям нового поколения.
Миф 1. Считается, что компаниям присущ низкий уровень ответственности за выполнение работ. Ничего подобного! Заходя на объект, компания оформляет свои отношения с заказчиком договором, в котором четко определены права и обязанности сторон. При этом для каждого объекта договор индивидуален. Уполномоченный представитель жителей, естественно, выдвигает свои требования на этапе согласования работ.
Миф 2. Компании пытаются переложить на собственников затраты в связи с малыми объемами. Это относится к управляющим, которые только-только начинают свой бизнес. Серьезная фирма старается брать объекты по принципу территориальной близости, и управлять не только жилой, но и коммерческой недвижимостью. Даже если появляется привлекательный объект, нет смысла предлагать клиентам цены выше рыночных. Компания сознательно идет на затраты для того, чтобы в будущем организовать новую точку присутствия и за счет качества услуг добиться расположения собственников.
Миф 3. Низкая прозрачность расходования денежных средств. Законопослушная компания, руководствуясь Жилищным кодексом, обязана публиковать открытые финансовые отчеты, подтверждающие целевое использование средств жителей. Таким образом, клиент всегда вправе знать, на что идут его деньги.
Миф 4. Иной формат работы, чем хорошо знакомый, дезовский. Все привыкли к государственным управляющим компаниям, которые обслуживали жилье десятилетиями. Каждый исправно платил по счетам, в которые были заложены затраты на плановые и капитальные ремонты, на чистоту в подъездах. По сути, это никогда не выполнялось. Представьте, что ДЕЗ регулярно предоставляет вам регулярные отчеты с обоснованием израсходованных средств. Это из области фантастики. А вот любая компания нового поколения заинтересована в долгосрочном партнерстве с собственниками.
Миф 5. Высокая стоимость услуг. 98% управляющих организаций работают по тарифам, установленным местными администрациями. Продвинутые компании строят ценообразование по принципу открытости и модульности. Собственники на альтернативной основе могут выбрать наиболее приемлемый для себя вариант обслуживания, то есть перечень услуг, а соответственно и сумму ежемесячного платежа, и тарифы.
К примеру, тариф, который может заинтересовать клиента, недовольного работой инженерных служб, но при этом желающего самостоятельно управлять домом. Он включает комплекс услуг только по содержанию и текущему ремонту. Или тариф аварийный, по которому предоставляются услуги аварийного обслуживания.
Для того чтобы не ошибиться в выборе компании, нужно обратить внимание на то, как давно она работает на рынке, какие активы имеет в управлении, включена ли в Единый реестр управления. Помимо этих формальных данных полезны будут непосредственные контакты с компанией: приезд в офис, знакомство с менеджером, юристом, поездка на несколько объектов, которыми управляет компания.
Нам бы их стандарты!
То, что у нас называется управлением и обслуживанием жилищного фонда, у эстонцев именуется иначе – уход за недвижимостью. Дело это считается сложным – и экономически, и технически. Поэтому делается оно на основе стандартов. О них и рассказал Юрий Кроонстрем, председатель правления Эстонского союза управляющих и обслуживающих недвижимость.
В Эстонии уже привыкли к существованию стандартов, поэтому жители не вдаются в подробности – а что же это такое? На самом деле стандарт похож на толковый словарь. В нем систематизированы виды работ, которые можно сделать в доме. Любой собственник может взять этот стандарт и определить набор услуг, необходимых для конкретного дома. Это облегчает возможность заказывать услуги. Можно выбрать стандартный пакет, который рекомендует ассоциация, а сверх него и много других работ. Стандарт облегчает «участь заказчика» при заключении договора, это очень полезный инструмент для общения собственников, товариществ с теми, кто эти услуги на рынке предлагает. Кроме того, в стандарте написано, что станет результатом, если будет произведено некое действие.
А еще Юрий пригласил россиян к совместным проектам по уходу за недвижимостью. Совместно с латышами, финнами его Ассоциация планирует интегрировать уход за недвижимостью. С тем, чтобы эстонцы, проживающие в Финляндии, или финны, поселившиеся в Эстонии, не чувствовали разницы в уровне обслуживания.
У нас все говорят о введении сертификации для управляющих компаний. В Эстонии это дело добровольное. У них вообще много добровольных вещей: меньше государства – больше предпринимательства и свободы.
Точка зрения
Сергей Сиваев, директор направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города»:
– Главный результат проекта «Поддержка собственников жилья» в том, что мы помогли налаживанию диалога между властью и активистами в жилищной сфере в наших «пилотных» городах – Перми, Нижнем Новгороде, Твери. Теперь они – лидеры по части взаимопонимания между собственниками и администрациями. И давление власти в жилищном секторе там не так ощутимо, как в других городах, где стараниями местных органов власти создано много ТСЖ-однодневок. И все для того, чтобы получить деньги от государства на капремонт.
За эти годы были созданы важные методики о том, как формировать интерес и квалификацию собственников в принятии решений, как помогать становлению бизнеса, связанного с управлением многоквартирными домами, как искать компромиссы между собственниками и управляющими компаниями.
В ходе реализации проекта не раз пришлось столкнуться с правовыми барьерами. Собранная аналитическая информация поступит к депутатам Госдумы. Им предстоит улучшить жилищное законодательство. Понятно, что свою историческую миссию Жилищный кодекс выполнил. Но многие его положения, которые пять лет назад казались простыми и ясными, сейчас требуют новых формулировок.
Андрей Кортунов, президент Фонда «Новая Евразия»:
– Вопрос просвещения всех участников жилищных отношений – от активистов ТСЖ до муниципальных и даже региональных чиновников – остался нерешенным. Сейчас речь должна идти о развитии сетевого сотрудничества.
Много говорится о государственно-частном партнерстве, но сплошь и рядом заявления остаются лишь декларацией. Нужно искать механизмы такого партнерства в жилищной сфере. Только действуя сообща, институты гражданского общества, власть, бизнес способны справиться со стратегической задачей реформирования ЖКХ.
Сергей Петров, депутат Госдумы, член Комитета по строительству и земельным отношениям:
– Надо создать понятную, скоординированную и обоснованную схему взаимодействия всех участников цепочки – от ресурсовырабатывающей организации до управляющей компании и собственников жилья. Сейчас плательщики фактически отсечены от влияния на качество предоставления услуг и их ценообразование.
Предстоит создать систему саморегулирования управляющих компаний. Не секрет, что часть их озабочена не оказанием услуг населению, а замыканием финансовых потоков. Некоторые компании хотели сделать бизнес, но неправильный подход к механизму ценообразования, излишний демпинг откинули их за порог рентабельности. И сегодня они вынуждены сводить концы с концами, переносить финансовое бремя на собственников жилья. Поэтому нужен механизм, который будет гарантировать ответственность за финансовые потоки и качественное предоставление услуг.
Олег Борисов, руководитель секции Общественного совета при Минрегионразвития:
– Недавно в Петербурге прошло II Всероссийское совещание управляющих компаний, которое выявило ряд новых проблем, в основном связанных с противоречивым регулированием в их деятельности. Проблема в отношениях не только с собственниками жилья, но и с ресурсоснабжающими организациями. Складывается противоречивая схема, подчас загоняющая всех участников процесса в сложные отношения и вынуждающая стороны обходить и нарушать закон. Если законодательство не соответствует здравому смыслу, надо его корректировать. Созданная на совещании рабочая группа должна провести анализ постановления правительства РФ № 307 «Правила предоставления коммунальных услуг», подготовить необходимые изменения в Жилищный и Гражданский кодексы.
Сложилось мнение, что любая гражданская инициатива должна ограничиваться политической сферой. Люди не знают, в какой публично значимой сфере они могли бы себя реализовать для того, чтобы получить общественное признание. Разве самоуправление в жилищной сфере не может стать полем для гражданской инициативы?