Сто вопросов от собственников
На вопросы читателей «КР» отвечают наши эксперты: Андрей Чечин (ГУ «ИС города Москвы»), Лариса Денисова (Российская жилищная федерация), Константин Крохин (Союз жилищных объединений г. Москвы)
Недостижимый кворум
В нашем доме избран домком, который представляет интересы всех жильцов. Входят в него в основном старожилы. Вырабатывают повестку общего собрания, проводят разъяснительную работу с собственниками. После этого другой общественный орган – инициативная группа – готовит общее собрание. При этом, если в точности соблюдать требования Жилищного кодекса, то нарушения неизбежны. Оповещаем о проведении общего собрания за 10 дней – вывешиваем уведомление в вестибюле. Но нам говорят, что этого недостаточно, нужно каждому направить заказное письмо. Понятно, что это требование – механизм защиты от произвола. Но какой в нем смысл, если треть собственников либо сдает квартиры, либо живет за границей, и письма они не получат. Голосование вынуждены проводить в течение двух месяцев вместо традиционных двух недель. 46–48% голосов собираем сразу, а потом приходится добирать кворум – ждать возвращения людей из командировок, разыскивать хозяев арендуемых квартир. Можно ли внутри дома упростить процедуру проведения общего собрания так, чтобы она не противоречила Жилищному кодексу?
Ирина Брославская, председатель домкома дома № 26 на ул. Новый Арбат
– Собственники вправе разработать свою процедуру и утвердить ее общим собранием в виде регламента. В нем можно установить и сроки голосования, приемлемые для вашего дома. Ограничений на сей счет Жилищный кодекс не устанавливает. В п. 4 ст. 45 ЖК РФ записано, что сообщение о предстоящем собрании должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом, если собранием не предусмотрен иной способ уведомления, или вручено под роспись либо размещено в доступном для всех помещении дома.
Иными словами, закон не обязывает инициаторов собрания извещать собственников исключительно по почте. Тем более что это дорого. Утвердите на собрании самый простой и дешевый вариант: опускать уведомления и документы для голосования в почтовые ящики. Комиссия из трех человек указывает в акте, что такого-то числа в такое-то время в почтовые ящики (перечислить их номера) были вложены такие-то документы. В этом случае подтверждением соблюдения процедуры уведомления служит подписанный членами комиссии акт.
Из-за чего сумятица в умах
Объясните, что такое «управляющая организация», в чем смысл ее деятельности? Только деньги с жителей собирать, если всю работу в доме выполняют ее подрядчики?
Анатолий Киселев, Митино
– Понятие «управляющая организация» ввел в оборот Жилищный кодекс, причем сделал это не лучшим образом. Когда речь идет о ЖСК и ТСЖ, то все ясно: они реально управляют домами, действуют от имени и в интересах жителей.
Сторонняя организация сама не управляет – по заказу собственников она предоставляет услуги за их деньги. Органом управления в многоквартирном доме является общее собрание. Об этом сказано в п. 1 ст. 44 ЖК РФ. Действия коммерческой компании подпадают либо под договор подряда, который хорошо прописан в гражданском законодательстве, либо под агентский договор, когда она сама услуг не представляет, а работает, как агент, заказывая услуги для жителей. В роли заказчиков выступают собственники. Коммерческие компании должны быть либо агентскими компаниями, либо подрядными организациями или генподрядчиками.
В Жилищном кодексе сказано, что управляющая организация должна действовать по решению общего собрания в интересах собственников, проживающих в доме. Однако на практике деятельность ДЕЗов нередко противоречит интересам жильцов.
Новые управляющие организации, те, что образовались с нуля, а не на базе государственных структур, вкладывают в понятие «управление» иной смысл – управление содержанием. Это не совсем обслуживание общего имущества, а, скорее, организация клининга, договоров на вывоз мусора, на поставку ресурсов, текущие ремонты. При этом управлением (в том смысле, в котором все привыкли его понимать), то есть вопросами подготовки общего собрания, сбором платежей, разъяснительной работой в домах ТСЖ, занимаются председатели правлений, в обычных домах – актив.
Переборщили с обязанностями
Взаимоотношения между управляющей организацией и собственниками определяются договором управления. Наша компания – ГУП «Управление заказчика» г. Мытищи предлагает нам договор, в котором на десяти страницах мелким шрифтом переписаны правила эксплуатации дома. А вот о том, как определяется стоимость услуг, о форме контроля над их исполнением со стороны собственников, об отчетности и ответственности исполнителя нет ни слова. Зато подробно расписаны обязанности собственников. Я попросил внести изменения в договор. Меня отфутболили. Сказали: проведи общее собрание, и пусть собственники изберут тебя полномочным представителем, только после этого пригласим и будем с тобой советоваться. Однако из Жилищного кодекса следует, что договор утверждается на общем собрании с учетом мнений всех жителей, а уж потом предлагается им на подпись. Администрация города заявила, что за действия управляющей организации не отвечает. Попросил прокуратуру признать договор ничтожным, но она лишь предложила компании откорректировать отдельные пункты. Так можно ли все-таки оспорить договор?
Анатолий Платонов, г. Мытищи
– Существует немало вариантов спорить с договором, с которым вы не согласны. Можно делать это через общее собрание. Таких примеров достаточно. Но не во всех домах это получается из-за разобщенности собственников.
Вы действуете в одиночку, добиться результата в этом случае сложно, но возможно. Начнем с того, что вы не обязаны подписывать договор, а если подписали, то вас никто не заставит его исполнять, если он противоречит закону. При несоответствии договора законодательству (в частности, несоблюдения хотя бы одного из существенных условий, предусмотренных Жилищным кодексом) он может быть признан недействительным. Таких условий четыре. Из п. 3 ст. 162 следует, что в договоре управления должны быть указаны: состав общего имущества; перечень услуг и работ по его содержанию и ремонту; порядок определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения; порядок осуществления контроля над выполнением обязательств.
Реально оспорить договор можно только через суд. На языке юристов это называется подать иск о признании сделки недействительной.
Однако мало признать договор недействительным, надо четко сформулировать в иске, что должно за этим последовать: расторжение или изменение условий.
Если напишите иск от своего имени, то недействительным признают только ваш договор. Но ведь у вас цель другая, вы радеете за весь дом. Тогда придется вести за собой в суд всех собственников, либо заручиться доверенностями на представление их интересов.
Союзом защиты прав потребителей накоплена судебная практика защиты прав неопределенного круга лиц. Что это значит? Под неопределенным кругом лиц понимается такой круг лиц, который невозможно индивидуализировать (определить), привлечь в процесс в качестве истцов, перечислить в судебном постановлении, а также решить вопрос о правах и обязанностях каждого из них при разрешении дела. То есть подав иск в защиту неопределенного круга лиц, вы тем самым защитите не только свои интересы, но и интересы всех собственников дома.
Большой-большой секрет
Воспользовавшись советом «Квартирного ряда», инициативная группа нашего дома потребовала от ДЕЗа отчет о расходовании денег собственников за прошедший год. Нам подсунули филькину грамоту, где даже не указана сумма, собранная с жителей; непонятно, сколько и на какую работу потрачено. Представить полный отчет, подкрепленный подтверждающими расходы финансовыми документами, дирекция отказалась. Решили обратиться в суд. Однако судья нас озадачила, предложив показать ей закон, на основании которого она вправе обязать ДЕЗ «рассекретить» финансовые документы.
Татьяна Семенова, член инициативной группы, Западный округ Москвы
– Выполнение любой услуги подтверждается первичной бухгалтерской документацией. Это акты выполненных работ, акты стоимости работ и бухгалтерские проводки. Иначе, согласитесь, в отчете можно указать сколько угодно работ на любую сумму. Судья, по сути, предложила собственникам поверить своей дирекции на слово.
К сожалению, ни в Жилищном кодексе, ни в каком другом законе не предусмотрена обязанность управляющей компании представлять финансовые документы. Разве что при утверждении на общем собрании договора управления размер платы за содержание и текущий ремонт должен обосновываться сметой. А вот проверить, выполнены ли конкретные работы, и сколько на них в действительности потрачено, сложно. По большому счету влиять на управляющую компанию гражданско-правовыми, судебными методами весьма затруднительно, ведь судебная защита – не оперативная. Можно лишь посоветовать: не желает компания раскрывать свои финансовые тайны, не продлевайте с ней договор на следующий срок.