Период полураспада
Общая долевая собственность в многоквартирных домах (МКД) впервые на бумаге появилась в 1995 году, правовую реальность обрела десять лет спустя, а сейчас логика развития событий может поставить ее существование под вопрос. Причем не исключено, что кое-где вопрос захотят сформулировать так: быть ли в МКД более чем одному собственнику?
Вначале было слово – статья в кодексе
Мало кто из россиян, приватизируя комнату или квартиру в 1990-х, обратил внимание на неброскую запись в договоре приватизации – насчет содержания и ремонта общего имущества дома. В 1995-м так же почти незамеченной осталась фраза ст. 290 ГК РФ: «Собственникам квартир в многоквартирном доме (МКД) принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры». Пока сохранялись бюджетные дотации на услуги ЖКХ, этой фразе суждено было оставаться декларацией. И за десятилетие (1995–2005) мы привыкли к мысли, что реально наша собственность заканчивается за порогом квартиры.
Но 1 марта 2005-го грянул гром: сакраментальная фраза, в расширенном виде повторившись в ст. 36 нового ЖК РФ, превратилась в руководство к действию. Рожденный из этой фразы Жилищный кодекс снял ответственность за жилой фонд с государства и переложил на собственников помещений, коих в России сейчас примерно 85%. Больше, чем в любой другой стране. Даже в полубарачных развалюхах провинции не приватизированные комнаты и квартиры можно пересчитать по пальцам. В большинстве регионов дотации обнулились, и «бремя расходов собственника на содержание общего имущества МКД» стало воплощаться в цифирь растущих как на дрожжах платежей за услуги ЖКХ.
Железная хватка апатии
Немало воды утекло с той поры, но стал ли для каждого из собственников жилья его новый статус: общедолевого собственника дома в целом (ведь именно это фактически утверждают статьи ГК и ЖК РФ) чем-то большим, чем простая формальность? Положа руку на сердце, нет. Предписанные ЖК РФ «атрибуты» жилищного самоуправления (голосование на общих собраниях, заключение договоров управления, утверждение размера платы за содержание и ремонт жилья, отчеты управдомов и т.д.) в повседневный быт большинства домов так и не вошли. Они либо просто опускаются, либо носят «ритуально-виртуальный» характер: уступая натиску посланца ДЕЗа, управы или настырного соседа, подмахнул человек не глядя какую-то бумагу – и тут же о ней забыл… Исключения из правила есть, но они редки, и правило лишь подтверждают.
К примеру, за прошедшую пятилетку из 464 бывших муниципальных домов подмосковного г. Жуковского (где живет автор этих строк) не более десятка сумели самостоятельно выбрать управляющую компанию или организовать ТСЖ. Причем в городе немало (около 70) ЖСК, большинство из них сами управляют домами, но переходить в ТСЖ упорно не желают. В коммерческих новостройках у людей нет таких проблем с осознанием себя собственником жилья, как в бывших государственных домах, тем не менее и здесь провести собрание собственников – проблема.
Там, где ТСЖ активно насаждаются сверху, внешне все выглядит благополучно. Но, согласитесь, цена этой картине маслом определяется затратами из бюджета: не будет затрат, не будет и благополучия.
С сожалением приходится признать, что реальное управление общим имуществом МКД со стороны новоиспеченных общедолевых собственников – явление редкое, успешное же управление – и вовсе феномен, достойный восхищения и зависти. Обычно он встречается в новостройках или кооперативных домах. В бывшем госфонде нормой считается другое: люди либо не хотят управлять, либо не могут, либо и то, и другое. А где-то жители и приняли управленческое решение – да не смогли его реализовать. Пример – ситуация с земельными участками: из 30 тыс. столичных домов их оформили себе не более полутора десятков.
Недавняя пресс-конференция «Жилищное самоуправление: проблемы и решения» еще раз наглядно продемонстрировала, что проблем хоть отбавляй, а решений не видно. Депутаты Госдумы Галина Хованская и Олег Шеин рассказали о «шипах» действующего законодательства, заботливо разложенных на пути жилищных активистов (сами активисты описали это в красках).
Все счастливые товарищества похожи друг на друга, каждое несчастливое несчастливо по-своему, но если сделать попытку обобщения – возможно, все же корень зла в том, что права общедолевых собственников реально государством не защищены, за их нарушение никакой ответственности нет. Кто-нибудь у нас был наказан за незаконное изъятие и продажу общего домового имущества? За фальсификацию решения общего собрания? За рейдерский захват власти в финансово успешном ТСЖ?
Стоит ли удивляться, что сфера организованного таким образом управления жильем привлекательна для людей с нечистыми намерениями, а трезво смотрящий на вещи обыватель предпочитает держаться в стороне. И «встревает», когда другого выхода нет…
Ну и что? Отведенное на пресс-конференцию время истекло, и народ разошелся, так и не нащупав путей выхода из тупика.
Про пирамиды и инъекции
Для жилищных активистов, кто воспринял призывы ЖК РФ к самоуправлению всерьез, но при реализации споткнулся о почти непреодолимые чиновничьи барьеры или пофигизм соседей, – это скорее, беда. Для большинства, у кого чувство хозяина за порог квартиры так и не перешагнуло, – это, пожалуй, вина. Впрочем, грань здесь зыбка и условна. Но общую-то ситуацию определяет настрой большинства – так записано в ЖК РФ и с этим не поспоришь.
Что люди не хотят исполнять предписания ЖК РФ, это полбеды. Беда в другом: общее имущество МКД при этом оказывается фактически бесхозным, его судьба зависит от доброй воли управляющей компании. А та в силу необходимости работает по принципу пирамиды: собирает деньги со всех, а ремонтирует там, где нельзя не ремонтировать. До профилактики или планово-предупредительного ремонта (а уж тем более – до капремонта или реконструкции дома) руки доходят лишь в исключительных случаях.
Москва, где в 2008-м была принята масштабная программа капремонта за счет городского бюджета, может показаться счастливым исключением из этого правила. Но раз участие жителей в планировании и приемке работ носит порой символический характер, значит, тезис о бесхозности общего имущества отчасти справедлив и тут. Деятельность же Фонда содействия реформированию ЖКХ в российской провинции напоминает точечные инъекции, и, следовательно, изменить ситуацию в целом не в состоянии.
В итоге износ жилищного фонда России неуклонно увеличивается, его энергоэффективность существенно отстает от современных требований, а финансовое состояние отрасли таково, что частный инвестор, несмотря на все успехи приватизации и создание рынка жилищных услуг, по-прежнему вкладывать деньги в ЖКХ избегает. Даже в «тучные» 2000-е кардинальных изменений к лучшему не произошло.
Вышел счетчик из тумана…
Бесконечно так продолжаться не может – и 2 февраля правительство РФ приняло Концепцию «Комплексной программы модернизации и реформирования ЖКХ на 2010–2020 годы». Документ предусматривает широкомасштабную ликвидацию «недоремонта» в жилом фонде. На сей раз модернизация ЖКХ будет проводиться, по выражению главы Минрегиона В. Басаргина, «на возвратной основе»: из требуемых 4 трлн руб. бюджетные деньги составят лишь 20 процентов, остальное будет получено за счет средств частных инвесторов и собственников МКД. Как именно? Об этом можно судить по первой ласточке – Закону от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении…», который предусматривает повсеместную установку в российских домах приборов учета воды, тепла, газа, электричества. За счет собственников. Кто не поставит счетчики сам, тому это сделают принудительно – с возложением на него всех издержек. Начнется это с 1 июля нынешнего года. Шутки в сторону.
В концепции запланировано, что к 2020 году ветхих и аварийных МКД в стране не останется, а число домов, требующих капремонта, сократится вдвое. При этом вклад собственников в оплату капремонта и реновации домов увеличится с 5 до 90 процентов. Видимо, 1 января 2012-го Фонд содействия реформированию ЖКХ все же закончит свое существование, после чего государство установит систему отношений, которая заставит собственников жилья в 2015–2020 гг. обновить дома за свой счет.
Выбирая из трех зол
Как это будет? Придет жилинспектор: «Ваш бойлер (лифт, система водоснабжения, крыша, а то и весь дом) в неудовлетворительном состоянии. Вы обязаны в такой-то срок провести капремонт или замену. Вот предписание…» Если принять норму оплаты капремонта в среднем 10 тыс. руб. за кв. метр, значит, собственник 50-метровой квартиры должен будет выложить сумму порядка 450 тыс. (10 000х50х0,9), где 0,9 – процент планируемой правительством доли собственника в общей стоимости капремонта.
Тут уже в кустах не отсидишься, придется на общем собрании принимать какое-то решение: а) скинуться, б) продать или заложить часть общего имущества дома (если есть возможность), в) продать или заложить свои квартиры. Последний вариант будет означать конец общедолевой собственности, ее капитуляцию пред обычной частной собственностью. Мавр сделал свое дело, мавр может уходить, МКД станут принадлежать одному собственнику.
Кто больше других сгодится для этой роли? Как широко распространится это «бедствие» и насколько окажется стихийным? Ответы на эти вопросы не за горами. Правда, при таком сценарии придется распрощаться с надеждой на рождение начал гражданского общества в жилищной сфере. Нас это устраивает?